Türkçe | English

Düzce İli Gayrimenkul Piyasası-2011

18.12.2011

Düzce; İstanbul – Ankara gibi iki metropol arasındaki Türkiye’nin uluslar arası ulaşım ağı olan D100 Karayolu üzerinde yerleşmiş önemli bir il merkezidir. Batı Karadeniz bölgesinin, ayakta kalan tek antik kenti vasfını üzerinde bulunduran Düzce’nin tarihi, M.Ö. 1390-800 yılları arasında bölgede hüküm süren Hitit medeniyetine kadar uzanmakta olup, Evliya Çelebinin Seyahatnamesinde bahsetmesiyle 15. Yüzyıldan beri bilinmektedir. 1870 yılında ilçe olan Düzce’de Belediye 1881 yılında kurulmuştur. Batı Karadeniz bölgesinde yer alan Düzce; güney ve doğusunda Bolu, batısında Sakarya, kuzeybatısında Zonguldak ve kuzeyinde Karadeniz ile sınırlıdır. 2.593 km2 yüzölçümüne sahip, 140 m. rakımlı Düzce’nin sıcaklık ortalaması 14,2 derecedir. Akçakoca, Yığılca, Cumayeri, Gölyaka, Çilimli, Gümüşova, Kaynaşlı ve Merkez ilçe olmak üzere 8 ilçe ile 3 belde, 69 mahalle ve 303 köyden oluşan Düzce; ~%86 oranında dağlık bölge, ~%14 oranında ova olup, bu alanın ~%43’ü ormanlık ve fundalık alanlardan oluşmaktadır. Güneybatı tarafında bulunan Efteni gölü, Yaban Hayatı koruma alanı olarak tescil edilmiş olup ~150 civarında kuş türünü ve ender bitki türlerini barındıran önemli bir sulak alandır. En önemli akarsuyu olan Büyük Melen çayı; Yığılca ilçe sınırları içerisinden doğar ve Uğur, Sığırlık, Samandere, Torkul, Asar ve Aksu derelerinin de birleşmesiyle Efteni gölünden kuzeye yönelerek Akçakoca ilçesinin Melenağzı köyünden Karadenize dökülmektedir. Ayrıca Melen çayı üzerinde Düzce-Yığılca arasında inşa edilmiş Hasanlar Barajı sulama amaçlı inşa edilmiş olup sonradan hidroelektrik üretimine geçilmiştir.

Ulaşım bakımından Düzce’nin bölgesel ulaşım bağlantıları, mekansal gelişimin önemli bir belirleyicisidir. İstanbul’a 205 km, Ankara’ya 241 km mesafede bulunan Düzce’nin Merkezinde D100 karayoluna, kuzey yönünden Akçakoca-Zonguldak (D655) Karayolu bağlanmakta olup, güneyinden TEM Otoyolu geçmektedir. 113 km Devlet yolu, 57 km il yolu bulunan Düzce’nin havayolu ve demiryolu ulaşımı bulunmamaktadır. Düzce, içerisinden geçen, doğu-batı istikametinde ilerleyen D100 karayolu etrafında gelişmiş olup, makroform olarak kuzey ve güney olarak ikiye bölünmüştür. D100 karayolu, bugünkü işlevi açısından şehir içi ulaşımda da yoğun olarak kullanıldığı bulvar görüntüsünde olup, Çoban kavşağı denilen mevkide D100 karayolu ile birleşen D655 (Akçakoca) karayolu, Ereğli Alaplı arasında faaliyet gösteren tersanelerin ve Ereğli Limanının katmış olduğu trafik yoğunluğu ile, kuzey yönünde kentin gelişim bölgesi niteliğindedir. Kent içi ulaşım için kullanılan, D100 karayoluna paralel devam eden, Çevreyolu, İstanbul Caddesi ve Mimar Sinan Caddesi ile, kuzey-güney istikametinde, D100 karayoluna dik olarak bağlanan Nezih Tütüncüoğlu, Kuyumcuzade ve Atatürk Bulvarı, şehrin ana arterlerini oluşturmaktadır. Bu ana arterler ticari aktivitenin en yoğun görüldüğü caddeler olup aynı zamanda gayrimenkul fiyatları açısından rayici en yüksek bölgeleri teşkil etmektedir.

2009 yılı nüfus sayım sonuçlarına göre toplam il nüfusu 335.156 olarak belirlenmiş, 2011 yılına ait son belirlemelere göre Merkez nüfusu 130.000 olduğu tespit edilmiştir. İstatistiklere göre; yıllık nüfus artış hızı 13.82, nüfus yoğunluğu ise 122 olduğu, kır-kent dağılımında nüfusun %56’sının kentte, %44’ünün de kırsal kesime yaşadığı anlaşılmaktadır.

17 Ağustos 1999 tarihinde, 7,4 şiddetinde meydana gelen, merkez üssü Gölcük olarak belirlenen ve 12 Kasım 1999 tarihinde, 7,2 şiddetinde meydana gelen, merkez üssü Kaynaşlı olarak belirlenen depremlerde, bugünkü Merkez ilçe ve diğer 7 ilçe sınırları içerisinde; 16.666 konut binası ve 3.837 işyeri binası tamamen yıkılmış olup, yıkılan binalardan 12.562 konut ve 3.419 işyeri binası Düzce Merkez ilçesinde bulunmaktadır. Yaşanan bu depremlerden sonra, bilhassa merkeze yakın mahallelerdeki binaları çoğunluğu yıkılmış, kalanlar ise orta ve az hasarlı olarak ayakta kalmışlardır. Ayrıca kısa süre sonra, yeniden kalkınabilmesi için Düzce, 9 aralık 1999 tarihinde 81. İl olmuştur.

Deprem sonrasında; hazırlanan deprem yönetmeliğine göre adeta yeniden inşa edilen Düzce’nin kuzeydoğusunda oluşturulan Kalıcı Konutlar, 14 bölgeden müteşekkil olup, Bayındırlık ve İskan Bakanlığının çalışmaları neticesinde, bugüne kadar, 3.108 kalıcı konut, hak sahiplerin teslim edilmiştir. 2000 yılı itibariyle Düzce’nin güneyinde konumlandırılan 2 adet OSB bulunmaktadır. 1. OSB’de firmalara yönelik yer tahsisleri tamlanmış olup, 200 hektar büyüklüğündeki OSB, toplam 1.080.105,68 m2 yüzölçümlü 57 sanayi parseli, 55 firmaya tahsis edilmiştir. ~ 9.500 kişi istihdam edilen Düzce Organize Sanayi Bölgesi, 2004 yılı sonrasında en hızlı büyüyen bölge olarak ilan edilmiştir. 1. OSB’nin ~3 km doğusunda bulunan II. OSB’de de yer tahsisleri tamamlanmış olup 478.476,00 m2 yüzölçümlü 13 sanayi parseli 9 firmaya tahsis edilmiştir ve ~1.200 kişi istihdam edilmektedir. Ayrıca halihazırda Kültür mahallesi hudutları içerisinde konumlu Oto sanayi sitesinin de taşınması planlanan, 1984 yılında kurulmuş olan, şehrin kuzeybatısında konumlanan Düzce Küçük Sanayi Sitesi, halen % 70 oranında tamamlanmış olup, %100 tamamlandığında 900 adet işyeri inşa edilmiş olacaktır. Ayrıca halihazırda Ankara-İstanbul (D100) Karayolu ve Düzce-Akçakoca (D655) karayolu üzerinde faaliyet gösteren, çok sayıda imalathane ve fabrika bulunmaktadır.

Camikebir mahallesinin bir bölümünde Belediyenin yürüttüğü Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamında ~60.000 m2 alan tekrar planlanmış ve kamulaştırmaya başlanmış, ayrıca bu alana çok yakın mesafedeki, Kültür mahallesinde yer alan Düzce AVM inşaatı tamamlanma aşamasındadır. Bu projelerin tamamlanması ile kent merkezinin en eski mahallelerinden olan Camikebir mahallesi yeni bir çehre kazanacak, ayrıca Düzce AVM’nin tamamlanıp faaliyete geçirilmesiyle Düzce’de 33.000 m2 kapalı alanlı en büyük alışveriş merkezine sahip olacaktır. Ayrıca Başbakanlık Toplu Konut İdaresi tarafından Aziziye Mahallesinde, inşasına devam edilen, 42.500 m2 arsa üzerinde, 60.000 m2 kapalı alanlı, 300 yatak kapasiteli Düzce Atatürk Hastanesinin, 2013 yılı 11. Ayında teslim edilmesi beklenmektedir.

Gayrimenkul fiyatları açısından genel itibariyle; Cedidiye, Camikebir, Şerefiye, Burhaniye, Uzun Mustafa ve Kültür mahallesi gibi kent merkezinde bulunan, depremden sonra inşa edilmiş mesken olarak inşaa edilen taşınmazlar ~1.400,-TL/m2 fiyatlarda alıcı bulurken, Aziziye, Azmimilli, Nusrettin ve Kiremitocağı mahallesi gibi çevre semtlerde yer alan, depremden sonra inşa edilmiş konut fonksiyonlu taşınmazlar 900-1.000,-TL/m2 fiyatlarda satılabilmektedir. Kalıcı konutlar olarak bilinen bölgede ise, deprem sonrası inşa edilmiş depreme dayanıklı konutlar olmasına rağmen, kent merkezine olan mesafesi sebebiyle konut fiyatları 800-900,-TL/m2 arasında kalmaktadır. Hamidiye, Karaca, Ağaköy, Darıcı, Beyciler ve Fatih mahallesi gibi Kent merkezine daha uzak mesafede konumlu mahalleler yakın zamanda planlanmış olup, mesken olarak kullanılan bahçeli müstakil yapılar ile kırsal kesim siluetindedir. Bu bölgede arsa fiyatları, ana yola olan mesafesi, yapılaşma koşulları ve geometrik özelliklerine göre değişmekle beraber, ortalama 50,-TL/m2 ile 150,-TL/m2 arasında değişmektedir.

Y. Bora ŞİMŞEK

Değerleme Uzman Yrd.

Anreva Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık
Clicks: 1426   |   Last Updated: 26.09.2013
Print Page


  Other Articles
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Company
About Us
Our Principles
Our Professional Team
Study Schedule?
Valuation Methods?
Valuation Report Standarts?
Continuous Information Form
Foundation Membership
Anreva in Press


Serviced Sectors
Public
Banking
Audit Sector
Public Corporations
Private Sector
Foreign Investor
Individual Investor
Foundations and Societies


Legislation
Legislation
Articles
News
Kanunlar
Yönetmelikler
Tebliğler


Career
IK Policy
Open Positions
IK Form
Contact Us
Address-Sketch
Invoice and Bank Account Information
Request Form
Contact Form
Links
What Can We Do For You?



Homepage | Site Map |  Access Conditions  |  Privacy

Ehlibeyt Mh. Ceyhun Atıf Kansu Cd. 1271. Sk. No:15/9 Balgat - Ankara
T: +90 (312) 474 00 74 | F: +90 (312) 474 00 55
W:www.anreva.com.tr | E: bilgi@anreva.com.tr
Written and visual content in the site is provided by ANREVA.
It cannot be copied without permission and cannot be quoted by giving reference. All rights reserved. 2013 ©