Türkçe | English

Bireysel Yatırımcılar Gayrimenkul Alırken Nelere Dikkat Etmeliler ?

02.01.2009

Günümüzde ticari işletmeler dışında bireysel yatırımcılar da gayrimenkul piyasasındaki faaliyetleri için sermaye piyasası kurulundan yetki almış değerleme şirketlerinden hizmet almaktadır.

Bireysel yatırımcıların, gayrimenkul piyasasındaki, normal piyasa koşullarının oluşması için en önemli kriter olan bilgili alıcı durumuna gelmesine, değerleme şirketlerinin ciddi katkısı olmaktadır.

Bireysel yatırımcı olarak, bir gayrimenkul alırken yada kiralarken konu gayrimenkule değerleme yaptırmak size ; gayrimenkulün fiyat tespiti dışında çok daha önemli veriler sağlayarak, piyasa koşulları, hukuki durum, muhtemel risk ve fırsatlar hakkında bilgili bir alıcı durumuna gelmenizi sağlar.

Değerleme çalışması öncelikle aldığınız Gayrimenkulun yerinin doğru olup olmadığı bilgisini verir. Sakın şaşırmayın, sıklıkla karşılaşılan bir durumdur, özellikle kooperatifler, site tarzı yapılarında alınan gayrimenkul ile proje yada tapuya göre yerinin tutmadığı tespit edilmektedir. İlk olarak binanın yerinin doğruluğu, imar paftasında, onaylı mimari projesinde ve vaziyet planında incelenerek tespit edilir. Tapuda yazan yerin, bazen vaziyet planında veya imar paftasında farklı bir yere denk geldiği görülebiliyor, yada binanın yeri doğru olsa bile, bina içerisinde bağımsız bölüm numaralandırmasında bazen hata olabiliyor. Örneğin yaptığımız bir Gayrimenkulun değerlemesinde, site içerisinde bloğun yada binanın yerinin doğruluğu tespit edildikten sonra, onaylı mimari projesi incelenip ve tapuda yazan bağımsız bölümün vaziyet planında aynı yere gelmediğini, bize gösterilen gayrimenkulün projeye göre yerinin doğru olmadığını tespit edebiliyoruz. Tapu sicilinde (7) nolu bağımsız bölüm, projesine göre (9) nolu bağımsız bölüme denk gelmekte olduğu, yerinin doğru olmaması gibi bu durum sıklıkla karşımıza çıkmaktadır. Böyle bir durumdaki gayrimenkul için banka kredisi kullanılmak istenirse, bankanın yaptıracağı ekspertiz çalışmasından sonra, değerleme isteyen banka, numaratajdaki bu hatanın düzeltilmesini, aksi halde yeri doğru olmadığı için ipotek konulamıyacağını bildirir. Bu belki düzeltilebilir, ancak bu işlem uğraştırır ve çok masraflıdır. Gayrimenkul piyasasındaki alıcı, böyle bir olayla karşılaşmamak için, bir değerleme uzmanından yardım alarak, tüm hukuki problemler ve risklerden haberdar olabilecektir.

Değerleme uzmanı, bir gayrimenkulü incelerken, incelediği gayrimenkul için yerinde ölçüm ve tespit yaparak, onaylı mimari projesine uygun olup olmadığını, herhangi bir kaçak yada izinsiz yapılmış bölümün olup olmadığını da tespit eder. Belediye dosyası incelenirken, yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi, m2 dağılım cetveli, herhangi bir yıkım kararı olup olmadığı ve binanın bir probleminin olup olmadığı ortaya çıkar. Örneğin ; çatı aralı mesken olarak almaya karar verdiğiniz bir gayrimenkulün yerinde yapılan incelemesinde, çatı arası bölümün açılarak, terasa yada bağımsız bölüme katıldığı tespit edilebilir. Bu durumda, ileride şikayet olması veya tespit edilmesi halinde, hem ceza ödenir hem de, projeye uygun hale getirmek için gereken masraflar tarafınıza fatura edilir. Ayrıca kredi kullanmak istenildiğinde de banka kaçak olan kısımları kredilendirme dışı bırakacaktır.

Değerleme uzmanı, gayrimenkulün bağlı olduğu tapu sicil müdürlüğünde de inceleme yapmaktadır. Gayrimenkulün tapu sicil müdürlüğündeki kütüğünde, ada parsel bazında yerinin doğruluğu, yapının ve bağımsız bölümün niteliği, maliklerini, hisseli olup olamadığını, bağımsız bölümün katı ve no’sunun doğruluğunu da tespit eder. Ayrıca, gayrimenkul kütüğünde, üzerinde herhangi bir takyidat olup olmadığı, herhangi bir şerh, ipotek, haciz, irtifa hakkı, kullanım hakları olup olmadığının tespitini, yasal olarak herhangi bir hukuki sorunu olup olmadığını araştırır. Bu işlemler sizi, gayrimenkulü aldıktan sonra, oluşabilecek hukuksal engeller ve problemlerden haberdar eder.

Bütün bu işlemler tamamlandıktan sonra, değerleme uzmanı, ilgili gayrimenkule ait bölgesel incelemeyi yapar, bölgenin sosyo-ekonomik ve tüm fiziksel koşullarıyla birlikte bölgedeki olumlu olumsuz gelişmeleri ve çevresel etkileri araştırır ve bunları da raporunda belirtir.

Son olarak değerleme uzmanı, gayrimenkulle ilgili bütün piyasa verilerini de göz önüne alarak, gayrimenkul değerleme yöntemlerinden birini veya birkaçını kullanarak, söz konusu gayrimenkulün piyasa değerini, belirler. Kiralama, satış, trampa, yada verasetle intikalden edinilecek gayrimenkullerin değerlemesinin yapılması, sizi en doğru değer tespitiyle, doğru zamanda, doğru yerde, doğru yatırımlara yönlendirecektir.
Clicks: 1474   |   Last Updated: 02.01.2009
Print Page


  Other Articles
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Company
About Us
Our Principles
Our Professional Team
Study Schedule?
Valuation Methods?
Valuation Report Standarts?
Continuous Information Form
Foundation Membership
Anreva in Press


Serviced Sectors
Public
Banking
Audit Sector
Public Corporations
Private Sector
Foreign Investor
Individual Investor
Foundations and Societies


Legislation
Legislation
Articles
News
Kanunlar
Yönetmelikler
Tebliğler


Career
IK Policy
Open Positions
IK Form
Contact Us
Address-Sketch
Invoice and Bank Account Information
Request Form
Contact Form
Links
What Can We Do For You?



Homepage | Site Map |  Access Conditions  |  Privacy

Ehlibeyt Mh. Ceyhun Atıf Kansu Cd. 1271. Sk. No:15/9 Balgat - Ankara
T: +90 (312) 474 00 74 | F: +90 (312) 474 00 55
W:www.anreva.com.tr | E: bilgi@anreva.com.tr
Written and visual content in the site is provided by ANREVA.
It cannot be copied without permission and cannot be quoted by giving reference. All rights reserved. 2013 ©