Türkçe | English

Yol Kira Bedeli Değerlemesi

08.11.2013

Çoğunluk hissesi özelleştirilen eski bir kamu kurumu tarafından yönlendirilen değerleme talebinde; Bir özel şirket, kırsal alanda kuruma ait olan vericinin yer aldığı tepeye giden, kamulaştırmayla oluşturulmuş yol boyunca kazı yapıp kablo döşeyerek vericiyi kullanmak istemektedir. Özel şirketin kablo döşeyerek yolu kullanması sonucunda, kurumun talep etmesi gereken yıllık kira bedelinin tespiti istenmiştir.
 
Tüm kazı ve kablo döşeme maliyetleri özel şirkete ait olacaktır. Özel şirket vericiyi kullanmak zorunda olup, yeni bir verici kurması mümkün görünmemektedir. Kısaca özel şirket yola kablo döşeyerek vericiyi kullanmak zorunda olduğundan “Özel Alıcı” konumunda olup, dezavantajlı pozisyondadır. Bu durumda, değerleme uzmanının, adil kira değerini bulma sorumluluğu daha da artmaktadır.
 
Aslında bu çalışmada, yapılacak olan kazının boyutları, yolun kullanımına engel olmadıkça, kablo veya kabloların ebatları önemli değildir. Şirket, yol üzerinde yapacağı tahrifatı telafi edecektir. Bu nedenle Maliyet hesaplamasına ilişkin bir değerlendirme yapılamaz.
 
Yolun esas amacı gelir getirmesi olmadığından, gelir getiren bir mülk olarak da değerlendirilemez. Hesaplanması istenen kira bedeli, kurum tarafından düşünülen bir gelir değil, şirketin mecburiyeti sonucunda oluşmuş bir kira teklifidir.
 
Yol kiralamasına ilişkin bir emsal olamaması, hatta yer altında kalacak bir kullanım için kira emsali bulmanın imkansızlığı düşünülürse, Emsal Karşılaştırma yöntemi, de kullanılamayacaktır. Kamulaştırmanın eski dönemde yapılması kamulaştırma bedellerinin gerçekliğini ortadan kaldırmaktadır.
 
Yukarıda sayılan nedenlerden ötürü, daha çok mesleki deneyimler üzerinden şekillenecek ve kiralamayı yapacak şirketin ödemeye razı olabileceği, kurumun ise maksimum faydayı sağlayacağı ortak adil değer kavramı üzerine yoğunlaşılmıştır.
 
Bölgede, Milli Emlak Genel Müdürlüğü tarafından ihale yoluyla yapılan arazi satış ve kiralamaları araştırılmış, bölgede arazi kiralama geleneği olmadığından, köy yerleşik alanlarında ve yakınlarında farklı zamanlarda satılmış tarla vasıflı arazi birim fiyatları tespit edilmiştir. Yine bölgede tarıma elverişsiz, suyu olmayan, taşlık/kayalık arazi fiyatları tespit edilmiş ve bölgeyi bilenlerden görüşler alınmıştır.
 
Tarıma elverişsiz araziler için tespit edilen birim fiyat, yolun kullanılabilir şekle getirilmesi için katlanılan maliyetler ve bölgede daha önce yapılan tarım ekspertizleriyle tespit edilen susuz arazi kapitilizasyon oranıyla kalibre edilerek, Toplam Değer = Yıllık Brüt Gelir / Kapitilizasyon Oranı formülüyle yolun toplam alanı için Yıllık Brüt Gelir hesaplaması yapılmıştır.
 
Aslında hesaplanan Yıllık Brüt Gelir, arazi tarıma elverişli olmadığından afaki bir değer olmakla beraber, referans noktası olarak kullanılmış, şirketin kullanıma olan ihtiyacı ve kurumun marjinal faydasıyla doğru orantılı olarak pozitif yönde kalibre edilerek, Yıllık Kira Bedeli takdir edilmiştir.
 

Photo Gallery


Clicks: 2550   |   Last Updated: 08.11.2013
Print Page


  Other Precedent
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Company
About Us
Our Principles
Our Professional Team
Study Schedule?
Valuation Methods?
Valuation Report Standarts?
Continuous Information Form
Foundation Membership
Anreva in Press


Serviced Sectors
Public
Banking
Audit Sector
Public Corporations
Private Sector
Foreign Investor
Individual Investor
Foundations and Societies


Legislation
Legislation
Articles
News
Kanunlar
Yönetmelikler
Tebliğler


Career
IK Policy
Open Positions
IK Form
Contact Us
Address-Sketch
Invoice and Bank Account Information
Request Form
Contact Form
Links
What Can We Do For You?



Homepage | Site Map |  Access Conditions  |  Privacy

Ehlibeyt Mh. Ceyhun Atıf Kansu Cd. 1271. Sk. No:15/9 Balgat - Ankara
T: +90 (312) 474 00 74 | F: +90 (312) 474 00 55
W:www.anreva.com.tr | E: bilgi@anreva.com.tr
Written and visual content in the site is provided by ANREVA.
It cannot be copied without permission and cannot be quoted by giving reference. All rights reserved. 2013 ©