Türkçe | English

Kentsel Dönüşüm Model Ve Yaklaşımları

30.03.2012

4. KENTSEL DÖNÜŞÜM MODEL VE YAKLAŞIMLARI

Dünyada uygulanan ve Türkiye’de de uygulanmaya başlayan kentsel dönüşüm model ve yaklaşımları, imar haklarının toplulaştırılması ve imar haklarının transferidir.

4.1. İmar haklarının toplulaştırılması

Amaç, parsel bazında klasik anlamda varolan imar haklarının, bir proje bazında biraraya getirilerek, toplulaştırılması ve yaratılan değerin kamu, özel sektör ve mülk sahipleri işbirliği çerçevesinde paylaşılmasıdır. Sözkonusu model, Ankara’da, kapsamlı olarak, Portakal Çiçeği ve Dikmen Vadisi Kentsel Dönüşüm Projelerinde ve Bursa’da Zafer Plaza Kentsel Dönüşüm Projesinde başarıyla uygulanmıştır (URL 6).

4.2. İmar Haklarının Transferi

Amaç, dönüşümü ve korunması gerekli alanlarda, varolan imar hakkı veya imar baskısı altında oluşabilecek potansiyel imar haklarının, bir başka projeye transferini veya bu hakkın menkul kıymet hakkına dönüşümünün sağlanmasıdır. Model, özellikle, tarihi çevrede yapıların ve tarihi dokuların, imar baskısı altında dayanamayıp, yıkılıp yeni yapılar ve yerleşmelere dönüşmesi yerine, bu alanlarında imar haklarınının olması gerektiğinin kabul edilmesi, ancak bu hakkın mülk sahiplerine sertifika yoluyla başka alanlara veya projelere transfer edilerek, kullandırılmasına olanak verilmesidir (URL 7).

5. DÜNYADA VE TÜRKİYE’DE YAPILAN KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARININ İRDELENMESİ

Dünya’da yapılan uygulamalarda görüldüğü gibi bütün kentsel dönüşüm uygulamaları sağlam bir ortaklık stratejisine dayanmaktadır. Bütün kentsel dönüşüm uygulamalarının, merkezi-yerel yönetim, özel sektör ve halk işbirliğiyle gerçekleştirildiği görülmektedir. Türkiye’de yapılan ve yapılmakta olan kentsel dönüşüm uygulamalarında halk katılımı hazırlık aşamasında ortaya çıkmaktadır. Yapılan uygulamalar incelendiğinde dünyada uygulanan kentsel dönüşüm projelerinde hazrlık aşamasından projenin sonuna kadar aktif halk katılımının olduğu görülmektedir.

Yoğun gecekondu alanlarının olması, kaçak yapılaşmanın giderek artması ve yaşanan 1999 depremi sonucunda kentsel dönüşüm projelerinin gerekliliğinin kaçınılmaz olduğu görülmüştür. Kentte meydana gelen çarpık yapılaşma, altyapı eksiklikleri,yeşil alan, otopark ve sosyal donatıların eksikliği kentsel dönüşüm projeleri ile giderilmektedir.

5.1. Kentsel Dönüşüm Alanlarının Belirlenmesi

Dünya ve Türkiye genelinde uygulanan kentsel dönüşüm projeleri kapsamında seçilen kentsel dönüşüm alanları:

Hazine arazilerinin işgali sonucunda oluşturulan gecekondu alanları,
Çok fazla yoğunluğa sahip kaçak apartmanlaşmanın görüldüğü alanlar,
Kent merkezine yakın rantı yüksek olan alanlar,
Deprem, sel, heyelan vb. doğal afetlerden doğrudan etkilenecek olan alanlar,
Kent merkezindeki çöküntü alanları,
Tarihi kentsel alanlar,
Ekonomik ömrünü doldurmuş yapıların bulunduğu alanlardır.
Uygulamaların kapsamına bakıldığında ülkemizde uygulanan kentsel dönüşüm proje alanları genellikle gecekondu alanları olmaktadır.
Hazine arazileri üzerinde yer alan bu alanlar kentlerin çöküntü alanları haline gelmiştir. Bu alanların bir an önce belirlenmesi ve kentsel dönüşüm alanı içinde yer alıp almadığının saptanması gerekmektedir. Bu amaç doğrultusunda yapılması gereken işlemler:

Ülke genelinde mülkiyet yapısının ve yapı envanterinin çıkarılması,
Mevcut arazi ve arsa durumun belirlenmesi,
Yapılaşma talebinin yoğun olduğu alanların belirlenmesi,
Kısa, orta ve uzun vadeli arsa üretme olanaklarının var olup olmadığının saptanması,
Çöküntü alanları içinde yer alan tarihi dokunun ortaya çıkarılması,
Hazine arazilerinin kesin olarak belirlenmesi ve kayıt altına alınmasıdır.
Kentsel dönüşüm alanlarının belirlenmesinde yukarıda sıralanan çalışmalar çoğaltılabilir. Bu çalışmalar tamamlandığında politik ve stratejik konumu ve diğer nedenler dikkate alınarak bu alanlar planlama kapsamına dahil edilmelidir. Kritik alanların ve özel öncelikli proje alanlarının saptanması gerekmektedir. Seçilen kentsel dönüşüm alanlarının farklı bölgelerde olması farklı sorunları ortaya çıkaracaktır. Bu nedenle seçilen her kentsel dönüşüm alanı için yapılacak olan proje program ve stratejilerinin belirlenmesi gerekmektedir. Çünkü yapılan her kentsel dönüşüm projesi, o kentin geleceği ile ilgili vizyonunu geliştirmeye yöneliktir. Kentsel dönüşüm projeleriyle aynı zamanda kent alanlarındaki boş alanlar planlamaya dahil edilecektir.

5.1.1. Kentsel Dönüşüm Projesi Hazırlık Aşamasında Yapılması Gerekenler

Kentsel dönüşüm alanlarının belirlenmesinden sonra, kentsel dönüşüm projesini yapacak olan kurumlar arasında protokol imzalanır. Bu protokolde kurumlar arasında işbirliği içinde gerçekleştirilecek olan işler yer almaktadır. Dünyada ve Türkiye’de yapılan çalışmalar incelendiğinde genel olarak kentsel dönüşüm projelerinin hazırlık aşamasında yapılması gerekenler aşağıda sıralanmıştır:

Kentsel dönüşüm alanının ilan edilmesi,
Kentsel dönüşüm proje alanına uygun modelin belirlenmesi,
Kentsel dönüşüm projesinin kapsamının belirlenmesi,
Kentsel dönüşüm alanının mülkiyet yapısının tesbit edilmesi,
Kentsel dönüşüm alanının halihazırının güncellenmesi,
Kentsel dönüşüm projesinde projeye özgü demografik, çevresel, ekonomik ve sosyolojik yapının incelenmesi,
Finansman modellerinin belirlenmesi,
Kentsel dönüşüm proje alanının kent planı ile bütünlüğünün sağlanmasıdır.

5.1.2. Kentsel Dönüşüm Projesi Uygulama Aşamasında Yapılması Gerekenler

Kentsel dönüşüm alanında proje uygulama aşamasında yapılacak olan işler; kentsel dönüşüm projesi yapılacak olan bölgenin özelliklerine, mülkiyet yapısına göre değişiklik gösterir. Dünyada ve Türkiye’de yapılan uygulamalar incelendiğinde proje ortaklarının üzerine düşen görevleri zamanında yapmaması uygulama aşamasında gecikmelere neden olmuştur. Bu nedenle aşağıda genel olarak sıralanan işlerin zamanında yapılması gerekmektedir.

Taşınmaz değer tesbit komisyonunun kurulması,
Taşınmazların değer tesbitlerinin yapılması,
Kentsel dönüşüm alanındaki mülkiyet sahipleri ile uzlaşma sağlanması,
Uzlaşma sağlanamaması durumunda kamulaştırma işlemlerinin yapılması,
Mülkiyet devrinin yapılması,
Kentsel dönüşüm alanının imar, jeolojik, altyapı ve çevre projelerinin hazırlanması,
Kentsel dönüşüm alanının niteliğine göre (konut alanı, tarihi alan, zemin yapısı yapılaşmaya uygun olmayan alanlar) uygun projenin hazırlanması,
Projenin uygulanmasında kentsel dönüşüm alanında yaşayan insanların beklentilerinin karşılanması,
Sosyal farklılıkların ve mekansal eşitsizliklerin giderilmesi,
Modern, gelişmiş, yaşanabilir ve güvenilir yaşama mekanlarının oluşturulması,
Kentsel dönüşüm alanının kullanıma açılması (konut alanı, yeşil alan, tarihi alan vs.)

6. SONUÇ VE ÖNERİLER

Kentsel dönüşüm uygulamaları; hızlı kentleşme sonucu oluşan niteliksiz ve sağlıksız alanların yeniden yapılandırılması amacıyla yapılmaktadır. Tanımı gereği kentsel dönüşüm kentlerin yaşam standartlarını iyileştirmek amacını taşır. Kent merkezlerinde; kaçak yapılaşma veya hazine arazilerinin işgal edilmesiyle bozulan kent alanları kentsel dönüşüm projeleriyle tekrar kente kazandırılmalıdır. Bu nedenle, bu alanların belirlenmesi ve uygulama sırasına göre kentsel dönüşüm projeleri yapılması gerekmektedir. Sözkonusu alanların belirlenmesi zaman alacak olan bir süreçtir. Öncelikle hazine arazilerinin yer tesbitlerinin yapılması, mülkiyet yapısının belirlenmesi ve zemin yapısı yapılaşmaya uygun olmayan alanların saptanması gerekmektedir.

Kentsel dönüşüm projelerinin uygulamaya konulabilmesi için öncelikle yerel yönetimler tarafından kentsel dönüşüm alanlarının belirlenmesi ve kentsel dönüşüm çalışmalarının başlatılması gereklidir. Trabzon Zağnos Kentsel Dönüşüm Projesi’nde uygulanan ve uygulanmakta olan çalışmalar Şekil 1’de gösterilmektedir. Kentsel dönüşüm alanının belirlenmesinden sonra Trabzon Belediyesi gerekli bilgilerle Toplu Konut İdaresi Başkanlığı’na başvuruda bulunmuştur. Toplu Konut İdaresi Başkanlığı yerinde tesbit işlemi sonrasında Trabzon Belediyesi ile protokol imzalamıştır. Protokol sonrası Trabzon Belediyesi ve Toplu Konut İdaresi Başkanlığınca değer tesbiti için komisyon kurulmuştur ve değer tesbit çalışmaları yapılmıştır. Değer tesbitinden sonra Zağnos Vadisi üç etap halinde kamulaştırılmıştır. Trabzon Belediyesi, 85909.71 m2’lik proje alanında 53974.85 m2’lik alanı kamulaştırmıştır.

Kentsel dönüşüm alanlarının belirlenmesinden sonra bu alanda yapılacak olan kentsel dönüşüm projesinin kapsamı belirlenmelidir. Çünkü proje kapsamına göre proje ortakları arasında yapılacak olan işlemler farklılık göstermektedir. Trabzon Zağnos Vadisi Kentsel Dönüşüm Alanı yeşil alan olarak düzenlenecektir. Böylece bu alanın tarihi kimliğini yeniden kazanması sağlanmış olacaktır.

Kaynak: G.Kara1
1Karadeniz Teknik Üniversitesi, Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisliği Bölümü, Kamu Ölçmeleri Anabilim Dalı, Trabzon, gispir@ktu.edu.tr
TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası 11. Türkiye Harita Bilimsel ve Teknik Kurultayı
2-6 Nisan 2007, Ankara
Okunma Sayısı: 2034   |   Güncelleme Tarihi: 26.09.2013
Sayfayı Yazdır


  Diğer Makaleler
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Kurumsal
Biz Kimiz?
İlkelerimiz
Profesyonel Ekibimiz
Nasıl Çalışırız?
Nasıl Değerleme Yapıyoruz?
Nasıl Raporlarız?
Sürekli Bilgilendirme Raporu
Üye Kuruluşlar
Basında Anreva


Hizmet Sektörleri
Kamu
Bankacılık
Bağımsız Denetim Şirketleri
Halka Açık Anonim Ortaklıklar
Özel Sektör
Yabancı Yatırımcılar
Bireysel Yatırımcılar
Vakıflar ve Dernekler


Mevzuat
Yasal Mevzuat
Makaleler
Haberler
Kanunlar
Yönetmelikler
Tebliğler


Kariyer
İK Politikası
Açık Pozisyonlar
İK Formu
İletişim
Adres & Kroki
Fatura Bilgilerimiz
Talep Formu
İletişim Formu
Faydalı Köprüler
Sizin için Ne Yapabiliriz?



Anasayfa | Site Haritası | Kullanım Şartları | Gizlilik İlkeleri

Ehlibeyt Mh. Ceyhun Atıf Kansu Cd. 1271. Sk. No:15/9 Balgat - Ankara
T: +90 (312) 474 00 74 | F: +90 (312) 474 00 55
W:www.anreva.com.tr | E: bilgi@anreva.com.tr
Site içerisinde yer alan yazılı ve görsel içerik ANREVA tarafından sağlanmaktadır. İzinsiz kopyalanamaz,
kaynak gösterilerek iktibas edilemez. Her hakkı saklıdır. 2013 ©