Türkçe | English

Gayrimenkul Piyasası 2009 İkinci Yarı

06.09.2010

Türkiye Gayrimenkul Piyasası - 2009 İkinci Yarı
Colliers International Turkey
Genel Değerlendirme (özet)

Ekonomiye Genel Bakış

Türkiye dahil dünya ekonomisinin hemen hemen tüm oyuncuları yılın başlangıcında resesyona girdi. Kapsamlı mali ve parasal politikalar tüm dünyada hayata geçirildi. Özellikle ABD, Çin ve Japonya gibi büyük ekonomilerde uygulamaya konan bu tür politikalar ekonomilerin serbest düşüşünü durdurdu ve yılın ikinci yarısı ile 2010 yılına ilişkin toparlanma umutlarını artırdı. Ayrıca, hükümetler de gerekirse mali teşvik paketlerinin boyutlarının artırılabileceğine dair açık mesajlar verdi. Doğal olarak, tüm bu gelişmeler dünya finans piyasalarının en azından kısa vadede fiyatlama açısından olumlu bir konuma yerleşmesini mümkün kıldı. Mart 2009’dan bu yana gerek borsada gerekse bono piyasalarında ciddi kazanımlar görüldü.

Genel olumlu havanın Türk ekonomisi için de geçerli olduğu görünüyor. Faiz oranları önemli ölçüde düştü. Son dönemlerde bazı Türk bankalarının mortgage oranları yüzde birin altına indi. Önümüzdeki aylarda tüketici ve şirket güveni yükselmeyi sürdürürse, ekonomik faaliyet bağlamında, özellikle de inşaat sektörü içerisinde, daha fazla toparlanma görülmesi muhtemel.

Asıl soru bu güvenin artıp artmayacağı. Sorunun cevabı hem iç hem de dış etmenlere bağlı. Orta vadede devasa mali ve parasal politikaların ortadan kalkmasının ardından dünya ekonomisinin toparlanmaya devam edip etmeyeceği dış etmen olarak gösterilebilir. Eğer bu sorunun cevabı olumsuz ise o zaman dünya ekonomisi yeniden bir resesyona sürüklenebilir. Dünya ekonomisi eğer mütevazı oranlarda dahi büyümeyi sürdürürse bu tüm ekonomiler için oldukça iyi bir haber olacak. Büyümenin sürüp sürmeyeceği sorusunun yanıtı 2009 yılında tüm dünyada gündemin en tepesinde yer alacak. Diğer yandan, Türk ekonomisindeki tüketici ve şirket güveni için önemli olacak iç etmen ise hükümetin orta vadeli güvenilir mali programlar açıklayıp açıklamayacağı. Kriz sonrası dönemde bütçe açığını makul seviyelere indirebilmek için bu oldukça gerekli. Bu tür bir programa, olası ödemeler bakiyesi sorunlarına finansman sağlayacak bir IMF stand-by anlaşması da eşlik ederse Türk ekonomisi üzerindeki güvenin daha sürdürülebilir olması muhtemel.

Yatırım Piyasası

2009 yılının ilk yarısı boyunca Türkiye gayrimenkul piyasası, istikrarlı hale gelen fiyatlar ve konut sektörü gibi itici güce sahip segmentlerde nispeten artan taleplerden oluşan küresel trendi yakalamaya çalışıyor. 2008 yılının ikinci yarısı boyunca ve yine 2009’un şu ana kadarki döneminde herkesin kabusu olan durgun yatırım piyasası artan bir hareketlilik sergilemeye başladı, bu durum en iyi yaz dönemi için kaydedilen konut satışı işlemlerinin sayısından anlaşılabiliyor. Agresif biçimde düşen faiz oranları gayrimenkul piyasasını iki ana alanda besliyor: ev satışları ve mali piyasa araçlarından ziyade daha çok sabit gelir getiren gayrimenkul yatırımlarının izini süren bireysel ya da kurumsal yatırımcılar.

Colliers bünyesinde düşen faiz oranlarının olumlu etkilerini özellikle satış için sunduğumuz portföylere gelen teklif sayısındaki artışla birlikte gözlemledik. Satıcı ve alıcıların fiyat beklentileri arasında hala nispeten bir fark bulunsa da, satışa konan bir gayrimenkul için hiçbir teklifin alınmadığı dönemler Türkiye gayrimenkul piyasası için geride kalmışa benziyor. Gayrimenkul alma konusundaki aktif ilgi 10-20 milyon Dolar’lık (ya da Euro’luk) işlem büyüklükleri ile sınırlı olmasına rağmen – ki bunların da çoğunu büyük satın almalar ve geliştirmeler için kurumsal finansman bulunamaması nedeniyle öz sermaye alıcıları hedefliyor – garanti gelire sahip büyük portföy alımlarına kredi sağlama konusunda yıl sonunun ardından finans kuruluşlarının tekrardan cesur davranacağına inanıyoruz.

Ekonominin geleceğine ilişkin belirsizlik tüm gayrimenkul segmentlerinde azalan taleplere yol açarken, özellikle önemli miktarlarda arz fazlasına sahip sektörler en fazla etkilendi. Perakende sektöründe kira fiyatlarında hızlı bir şekilde yüzde 50’ye varan oranlarda düşüşler görüldü. Bu düşüşe esas olarak büyük şehirlerdeki fazla alışveriş merkezi arzı ve ikincil şehirlerdeki azalan talep seviyeleri neden oldu. Perakende piyasasının çabuk tepki verir nitelikte olması - örneğin, satışlar düşer düşmez kiracıların kira indirimi istemesi – hemen hemen mevcut tüm alışveriş merkezlerindeki kira fiyatlarının, ayrıca da geliştirme safhasında olan projelerde de talep edilen kira rakamlarının efektif olarak düşmesi ile sonuçlandı. Fiyat seviyelerinin toparlanması, ekonomi iyileştikçe artan tüketici harcamasının yanı sıra planlanmakta olan birçok yeni projedeki stok hacmi düzeltmelerine (umarız aşağı doğru yapılır) bağlı olacak, bu da başarılarına bakılmaksızın perakendeciler için rekabet yaratacak. Eğer planlanmakta olan gereksiz projeler ile yetkin olmayan geliştiricilerin üreteceği projelerin iptal edilmesi vasıtasıyla makul stok seviyeleri yakalanırsa, fiyatlar beklenenden çok daha hızlı toparlanabilir.

Sadece büyük şehirlerde mevcut olan ofis piyasası A sınıf ofis hacmindeki yetersiz arz nedeniyle yalnızca sınırlı fiyat düşüşleri ile karşılaştı. Belirsizlik nedeniyle işlemler 9 aylık bir süre boyunca askıya alındığından, İstanbul’un ana ofis piyasalarındaki yüzde 20-25’lik ortalama kira düşüşleri sadece bazı alanlarda talep edilen kira rakamları ile sınırlı kaldı. Yeni koşullara uyum sağlarken ofis talebinin daha uzun hissedilecek duraklama dönemi nedeniyle fiyatlardaki toparlanma ve istikrarın daha yavaş gerçekleşeceğini öngörüyoruz.

Konut piyasası, temel olarak, borçlanmanın yapılamaması ve belirsiz bir ortamda gayrimenkul piyasasındaki öz sermayeye bağlanma konusunda yatırımcıların yaşadığı tereddütten etkilendi. Konut fiyatlarında ortalama yüzde 20-30’luk bir fiyat düşüşüne yol açan bir diğer etken alıcılar/kullanıcılar ile alıcılar/yatırımcılar arasındaki dengesizlikti. Türkiye’de yıllık talebin ortalama yarım milyonu aşan yeni ev alımını ortaya çıkardığı söylense de, özellikle büyük şehirlerde giderek çok sayıda insanın ikamet amaçlı değil de yatırım amaçları için konut satın aldığına tanık oluyoruz. Bu da finans piyasalarında yaşananlara (siyasi gelişmeler dahil) karşı oldukça duyarlı bir konut talebinin oluşmasına neden oluyor. Ayrıca, çoğunlukla yatırımlarından getiri elde etmek için konutlarını kiraya vermeye çalışan kişiler tarafından satın alınan büyük konut projelerindeki kira fiyatları üzerinde de bu durum baskı yaratıyor. Yatırımcı güveni geri geldiğinde ve fiyatlarda daha fazla düşüş yaşanacağına dair beklenti ortadan kalktığında konut fiyatlarının istikrarlı hale gelmesini ve toparlanmaya başlamasını bekliyoruz.

İstanbul Ofis Piyasası

2009’un ilk çeyreğinde, İstanbul’un farklı ofis bölgelerindeki A sınıfı ofis arzına 144.700 metrekare A sınıfı ofis alanı eklendi. Böylece, toplam stok 1.654.000 metrekareye çıktı. Önümüzdeki 2-3 yıl içerisinde planlanmakta olan arzın çoğu Şişli, Levent, Kozyatağı ve Ümraniye bölgelerinde yer alıyor. Mevcut koşulları düşünerek İstanbul’da 2009 yılının ikinci yarısında arza eklenen toplam ofis stokunun yaklaşık 100.000 metrekare olacağını tahmin ediyoruz. Ayrıca, ofis arzı göz önüne alındığında, bu bölgelerin İstanbul’un en gözde iş merkezleri olarak kalacağına inanıyoruz.

İncelenen dönem içinde, İstanbul ofis piyasasında sadece 3 bölgenin arz edilen stokun emilmesi açısından olumlu sonuçlar sergilediği görüldü. Bu bölgeler Anadolu yakasında Ümraniye ve Avrupa yakasında Şişli ve Havaalanı bölgeleri. 2009 yılının ilk yarısında, İstanbul’un tüm ofis bölgelerinde A sınıfı ofis binalarındaki toplam boşluk oranlarında belirgin bir artış gözlendi.

Boşluk oranlarında en büyük değişim Kozyatağı ve Ümraniye’de oldu. Ancak piyasaya yeni giren binaların getirdiği stok artışı sebebiyle, sözü edilen değişimin Ümraniye açısından geçici olduğunun altını çizmek gerekiyor. İstanbul’da A sınıfı ofis piyasasındaki genel boşluk oranı 2008’in sonunda yüzde 4,87 iken, 2009’un ilk çeyreği sonunda bu oran yüzde 11,85’e çıktı ve ikinci çeyrekte daha da yükselerek yüzde 14,05 oldu. 2009 sonu- 2010’un başına kadar, piyasa özellikleri İstanbul ofis piyasasındaki toplam boşluk oranının yüzde 15’i aşmasıyla değişecek ve böylece kiracıların kira sözleşmelerinin koşul ve şartları üzerinde daha çok etkiye sahip oldukları bir dönem gelecek. İstanbul’da A sınıfı ofisler için 2008’in 4. çeyreğinde talep edilen ortalama birim kira yaklaşık 30 Dolar’dı. Bu kira 2009’un 1. çeyreğinde yüzde 9,44 azalarak 25,7 dolara düşmüş olup 2009’un ilk yarısı sonunda yüzde 5,58 artarak 27 Dolar’a yükseldi

2008 yılı sonu rakamlarıyla bölgesel talep edilen ortalama kira rakamlarını karşılaştırdığımızda sadece üç bölgede kira rakamlarının nispeten aynı kaldığı görülüyor. Bu üç bölge ise Havaalanı, Taksim ve Şişli bölgeleri.

Kaliteli kiracı bulabilme çabasıyla mal sahiplerinin sunduğu teşviklerin artan popülerliği nedeniyle yakın gelecekte hem talep edilen ortalama kira rakamlarında hem de gerçekleşen kira rakamlarında biraz daha düşüş bekliyoruz.

Teknopark Konsepti

Teknoloji parkı, ana amacı bulunduğu bölge ya da ülkenin rekabetçiliği ve etkisini artırmak olan ve katma değerli hizmetler sunan uzman bir profesyonel ekip tarafından yönetilen, fiziksel ya da sibernetik bir alanı ifade eder. Teknoparklar, ilişkili şirketler ve bilgi tabanlı kuruluşlar arasında kalite ve yenilikçilik kültürünü teşvik eder, kaynaklarından şirketlere ve piyasaya bilgi ve teknoloji aktarımı sağlar ve iş geliştirme ile bölünme süreçleri sayesinde yeni ve sürdürülebilir yenilikçilik odaklı şirketlerin yaratılmasına aktif biçimde katkı sağlarlar. Bu amaçların gerçekleşmesini mümkün kılmak için teknoparklar; üniversiteler, Ar-Ge kuruluşları, şirketler ve piyasa içerisinde bilgi ve teknoloji akışını teşvik eder ve yönetirler.

Teknoloji parkları aşağıdaki adımları atarak bulundukları bölge ve şehirlerin ekonomik gelişimi ve rekabetçiliğini teşvik ederler (IASP-Uluslararası Bilim Parkları Birliği, 2002):
• Yeni iş fırsatları yaratarak ve köklü şirketlere değer katarak,
• Girişimciliği teşvik ederek ve yenilikçi şirketlerin gelişimine destek vererek,
• Bilgi tabanlı işlerin ortaya çıkmasını sağlayarak,
• Gelişmekte olan bilgi işçileri için cazip merkezler oluşturarak,
• Üniversiteler ile şirketler arasındaki sinerjiyi artırarak.

Teknoloji parkları küresel bilgi ekonomisi içerisinde yer alan şirketler ve kuruluşlar için mükemmel bir ortam oluşturmaktalar. Yeniliğe yol açacak yeni bilgiler yaratarak ve bu keşiflere ekonomik değer katmak için iş adamlarının ilgisini toplayarak ve desteğini alarak teknoparklar daha çok dikkat çekmeyi başarırlar. Bu rasyonel iş zinciri doğal olarak gelişebilir ya da organize teknoparklar olarak uygun biçimde kurulabilir. Ticari yapıları; araştırma tesisleri, konutlar, eğlence alanları, otel ve konferans merkezleri ile bütünleştiren iyi planlanmış bir geliştirme projesi içerisinde bir teknoloji parkı devlet kuruluşlarını, akademik topluluğu, iş dünyasını ve finans sektörünü bir araya getirir.

Teknopark konsepti Türkiye’ye nispeten geç geldi. 2001 tarih ve 4691 sayılı “Teknoloji Geliştirme Alanları Kanunu” devlet desteği ile bir kamu araştırma kuruluşu ya da üniversite kampüsü bünyesinde yeni teknolojilerin yaratılmasını hedefleyen projelerin yürütülmesini mümkün kıldı. Söz konusu kanunun çıkarılmasını takiben İTÜ (İstanbul), YTÜ (İstanbul), İÜ (İstanbul), TÜBİTAK-MAM (Kocaeli), KÜ (Kocaeli) ve GOSB (İstanbul) teknoparkları İstanbul ve Kocaeli illerinin sınırları içerisinde hizmete açıldı. Planlama aşamasında olan İstanbul Üniversitesi Teknoparkı dahil teknoparklar için tahsis edilmiş toplam alan 1.570.000 metrekare iken, planlanan toplam kapalı alan 190.600 metrekare. Şu anda Sanayi Bakanlığı nezdinde tescilli 34 adet teknopark bulunuyor ve bunların 20 tanesi faal durumda. İnşaatı tamamlanmış toplam kapalı alan ise 64.260 metrekare ve mevcut teknoparklarda boşluk oranı sıfır. Teknoparklardaki aylık ortalama kira rakamları KDV hariç 10 Dolar/m²/ay ile 17 Dolar/m²/ay arasında değişiyor.

Ar-Ge potansiyelini artırması, yeni teknoloji yaratma yeteneği kazanması ve böylece uluslararası arenada rekabet avantajını yükseltmesi açısından Türkiye için teknoparklar aracılığıyla üniversiteler ile sanayinin işbirliğine girmesi hayati önem taşıyorlar. Bu nedenle, gelecek yıllarda teknopark sayılarının artmasını bekliyoruz.

İstanbul Endüstriyel Piyasası
İstanbul ve yakın çevresinin genel bir değerlendirmesi yapıldığında endüstriyel binalar için en çok tercih edilen alanların Avrupa yakasında Hadımköy, Beylikdüzü, Güneşli, Yenibosna, İkitelli, Ayazağa ve Kemerburgaz; Anadolu yakasında da Dudullu, Ümraniye, Samandıra, Kartal, Pendik, Kurtköy, Tuzla ve Gebze olduğu görülüyor. Bu endüstriyel alanların yüzde sekseni çok uluslu şirketler için çekici olmayan eski binalardan oluşuyor. Bu yüzden, birçok firma kendi depolama tesislerini ihtiyaçlarına göre inşa etmeyi tercih ediyor. Müşterilerin ihtiyaçlarını karşılayamayan eski binalar boş durumda olup mevcut depolama stoku açısından fazla bir arz meydana getiriyor. İstanbul’da nitelikli depolama tesislerinin arzı kısıtlı ve bunun sonucu olarak özellikle yabancı şirketler depolama ve nakliye taleplerinin karşılanması için lojistik firmaları ile çalışmayı tercih ediyor.

Mevcut ekonomik kriz, dış ticaret, hane halkı tüketimi ve endüstriyel üretim gibi lojistik piyasanın itici güçlerini etkiliyor. A sınıfı lojistik depolarına ilişkin boşluk oranının Anadolu yakasında yüzde 20, Avrupa yakasında yüzde 10 olduğu tespit edildi

Yeni depolama alanlarının çoğu Anadolu yakasında Gebze, Tuzla-Şekerpınar bölgelerinde; Avrupa yakasında ise Esenyurt, Beylikdüzü-Kıraç bölgelerinde inşa ediliyor. 2009 yılının sonuna kadar mevcut stoka toplam 370.000 metrekarelik bir alanın eklenmesi bekleniyor.

Özellikle piyasada arzın çok yetersiz kalması nedeniyle endüstriyel depolama kiralarının yakın gelecekte artması bekleniyor. Ayrıca, depolama tesisleri inşası için firmaların uygun nakliye bağlantısı olan boş arsa arayışı nedeniyle yeni alanların lojistik sektörü için önemli merkezler haline gelmesi öngörülüyor.

İstanbul Perakende Piyasası - Outlet Merkezleri

Dünyada outlet konseptinin ortaya çıkması 1800’lü yıllara rastlıyor. ABD’de Reading, Pennsylvania’da ortaya çıkan outlet merkezi konsepti üreticilerin defolu ya da stok fazlası malları ciddi indirimler yaparak kendi işçilerine sattıkları mağazalar olarak doğdu. Çoğunlukla, bu mağazalar malların esas olarak üretildiği fabrikaların içinde yer alıyordu.

1936 yılında bir fabrika bünyesinde olmayan ilk outlet mağaza açıldı. 1970’de Vanity Fair, Pennsylvania’da çoklu mağazalardan oluşan ilk outlet merkezi VF Factory Outlet’i açtı. Diğer merkezler de bu örneği takip etti ve yan yana mağazaların bir arada toplandığı alışveriş merkezlerinde bir araya gelen üreticiler ile de outlet konsepti yaygınlaşmasını sürdürdü.

İlk etrafı çevrili outlet merkezi 1980 yılında açıldı ve köklü alışveriş merkezlerinin rekabetine maruz kalmamak için onlardan uzak bir alanda yer seçildi. 1980 ve 1990’lı yıllarda outletlerin sayısı hızlı bir biçimde arttı. Bu büyümenin nedenlerinden bazıları; ünlü markaların halkın geneli tarafından daha çok tanınması ve talep edilmesi, kaliteli ürüne verilen artan önem ve üreticilerin outlet mağazaları bir alternatif olarak görmesi olarak gösterilebilir. Ayrıca, 1980’lerden itibaren sezon ürünleri de giderek daha çok outlet mağazalarda yerini almaya başladı. Bu durum outlet merkezlerinin imajında değişikliğe yol açtı.
Günümüzde, Uluslararası Alışveriş Merkezleri Konseyi’nin (ICSC) bir yayını olan Value Retail News’in de tanımladığı gibi outlet merkezi, kiracılarının en az yarısının “üretici outlet” niteliğinde olduğu bir alışveriş merkezi çeşidi. Diğer bir deyişle, outletlerdeki kiracıları çoğunlukla indirimli fiyatlar üzerinden kendi markalarını ya da üreticilerin ürünlerini satan perakendecilerden ziyade üreticilerin kendileri oluşturuyor. Bu merkezlerde satılan mallar defolu ikinci el ürünler değil. Genellikle, esas perakende merkezlerinde satmayan model ve renkteki kaliteli ürünler ile özellikle outlet merkezlerinde satılmak üzere üretilmiş ürünler buralarda satılmakta.

İstanbul’un ilk outlet merkezi olan Olivium Outlet Merkezi 28.900 metrekarelik bir alan üzerinde 2000 yılında kuruldu. Alışveriş merkezinin 34.000 metrekarelik brüt kiralanabilir alanı ve 1.000 araç kapasiteli bir otopark alanı var. Olivium Outlet Merkezi uluslararası ve yerel markalardan oluşan 105 mağazayı, 6 salonlu bir sinemayı ve yeme içme alanlarını içeriyor.

Via/Port Outlet Pendik TEM Otoyolu üzerinde Pendik sınırları içerisinde yer alıyor ve Sabiha Gökçen Havaalanı’na oldukça yakın bir konumda. Alışveriş merkezi Ağustos 2008’de tamamlandı ve 84.000 metrekarelik toplam kapalı alan ile 66.000 metrekarelik brüt kiralanabilir alana sahip. Toplam araç parkı kapasitesi ise 2.500 ve otopark hizmeti ücretsiz sunuluyor. Alışveriş merkezinde 156 mağaza yer alıyor. Outlet merkezinde beş adet ana kiracı mevcut: Kipa (12.161 m²), Beymen (2.036 m²), Electro World (3.649 m²), Retry (1.683 m²) ve LC Waikiki (1.375 m²).

Optimum Outlet Merkezi Rönesans Alışveriş Merkezi Yatırım Grubu tarafından Kozyatağı bölgesinde geliştirildi ve kapılarını ziyaretçilerine 2008 yılının 4. çeyreğinde açtı. Alışveriş merkezinin toplam kapalı alanı 138.000 metrekare (yeraltı otopark alanı dahil) iken, brüt kiralanabilir alanı ise 46.000 metrekare. Alışveriş merkezinde 154 adet mağaza bulunuyor ve 1.600 araç kapasiteli kapalı otopark alanı mevcut. Alışveriş merkezinin üç adet ana kiracısı var: Migros, Koçtaş ve Media Markt. Hem E-5 Otoyolu hem de TEM Otoyolu üzerinden kolay erişimi olan Optimum yüksek seviyede görünürlüğe sahip.

212 Power Outlet Edip Gayrimenkul tarafından Bağcılar bölgesinde geliştirildi ve kapılarını ziyaretçilerine 2009 yılının 3. çeyreğinde açtı. Alışveriş merkezinin toplam kapalı alanı 230.000 mettrekare (yeraltı otopark alanı dahil) iken, brüt kiralanabilir alanı 70.000 metrekare. Alışveriş merkezinde 173 mağaza bulunuyor. Alışveriş merkezinin üç ana kiracısı mevcut: CarrefourSA, Media Markt ve Praktiker.

2008 yılında açılan alışveriş merkezlerinin yaklaşık yüzde 40’ı “outlet merkezi” konseptine sahip. Ekonomik durgunluk ve azalan ciro rakamları geliştirici firmaların dikkatlerini outlet konsepti üzerine yoğunlaştırmalarına neden oldu. Benzer marka ve mağaza karmasına sahip çok sayıda outlet merkezi var.

Bu mağazalarda satılan outlet ürünlerin miktarı toplam ürünlerin yüzde 25-30’undan daha az. Bu outlet merkezlerinin çoğunun sadece kendi bölgelerine hizmet sunacağını düşünüyoruz ve Olivium’un geçmişte yakaladığı gibi büyük bir etki alanından çok sayıda insanı çekmesini beklemiyoruz.

İstanbul Otel Piyasası
Turizm Bakanlığı’ndan edinilen bilgiye göre, 2009 yılının Ocak-Haziran döneminde İstanbul’a gelen yabancı turist sayısı geçen yılın aynı dönemine kıyasla 18,089 kişi azaldı. Geçen yılın ilk çeyreği ile kıyaslandığında ise İstanbul’a gelen uluslararası turist sayısında çok az bir düşüşün olduğu görülüyor.

İstanbul’daki İş Merkezi otelleri
Geçtiğimiz yıllarda İstanbul’un iş merkezleri, Taksim ve Kadıköy gibi eski şehir merkezinden uzaklaşmaya başladı. Bunun sonucunda Levent ve Maslak gibi yeni semtler, yerli ve yabancı şirketlerin genel merkezlerine ev sahipliği yapan yüksek katlı binalarla İstanbul’un yeni iş merkezleri haline geldi.

Son yıllarda geliştirilen iş merkezi otelleri, birçok şirketin genel merkezine yakın olması, ana yollara, İstanbul’u Anadolu yakasına bağlayan iki köprüye ve ayrıca ana arterlere kolayca erişilmesi açısından avantajlı konuma sahip. Ancak bu oteller Harbiye’de yer alan, turistik alanlara ve kent merkezine yakın olan Konferans Vadisi’nden de uzak konumda. Bu nedenle, kongre merkezini kullanmak isteyen ziyaretçiler ciddi trafik sorunlarıyla karşı karşıya kalmak durumunda. Ayrıca, bu alanlar esas itibariyle normal çalışma saatleri dışında pek canlı değil ve ziyaretçilerin civarda akşam yemeği yemek ve eğlenmek için kısıtlı seçeneği bulunuyor. 2009 yılının ilk yarısı hem konut hem de ticari gayrimenkule olan talebin dip yaptığı bir dönem oldu. Yerli yatırımcılar genellikle bekle gör politikası izlerken, yabancı yatırımcılar ve fonların birçoğu Türkiye’deki yatırımlarını durdurma kararı aldı.

Geliştiriciler ise halihazırda devam eden projelerini 2010 ve daha sonraki yıllara ertelediler. Türkiye’de verilen toplam konut kredilerine baktığımızda, 2009 yılının ilk yarısında kredilere olan talebin geçen yıla göre yaklaşık yüzde 30 oranında düştüğünü görüyoruz. Ancak 2009 yılının ikinci çeyreğinden itibaren az da olsa bir yükseliş görülüyor.

Merkez bankasının faiz indirimleri sayesinde bankaların da konut kredisi faizlerini TL bazında aylık yüzde 1,49-1,59 düzeylerinden, aylık yüzde 1,25-1,30’a çekmiş olmalarının talebin az da olsa yükselmesinde etkili olduğunu söyleyebiliriz. Ağustos ayının başlarından itibaren bazı bankalar konut kredilerindeki faizlerini yüzde 1’in altına çektiler ve son olarak Fortisbank TL bazında aylık yüzde 0,59 faizle konut kredisi vereceğini açıkladı.
Ancak söz konusu düşük faizli konut kredileri sadece 1 ya da 2 yıllık vadelerle verilmesi nedeniyle konuttaki talebin yükselmesine fazla yardımı olacağını sanmıyoruz. Bu vadeler 5 yıl ve daha üzerinde verilmeye başlanırsa, konut talebi gücünü ve finansal krizin gayrimenkul sektörüne etkisini daha iyi gözlemlemiş oluruz.

Kaynak: Colliers Int2009 yılının son çeyreğinde, özellikle Türkiye’de, genel bir kriz beklentisi olduğunu sıkça duymaktayız. İMKB’nin hızlı yükselişinin ardından sert düzeltmeler geleceğini iddia edenlerin şimdilik yanıldığını görüyoruz. İMKB’de işlem gören GYO hisseleri mart ayından bu yana yüzde 300’ü aşan oranlarda artış gösterdi.

Diğer yandan Amerika’dan krizde en kötünün görüldüğüne dair yapılan açıklamalar da giderek daha fazla destek bulmaya başladı. Ancak gerçek anlamda bir toparlanmanın ancak 2010 yılının ikinci yarısından itibaren olacağı hemen herkesin ortak görüşü. İstanbul konut piyasasında şehir içi bölgelerdeki rezidans projelerine olan talep krize rağmen hala güçlü. Örneğin Bomonti tarafında yapılmaya başlayan rezidanslara, yeni bağlantı yolları ve tüneller sayesinde, yüksek talep olacağını düşünüyoruz. İstanbul Boğazına yapılacak olan 3. Köprü sayesinde, özellikle Riva, Sarıyer ve Bahçeşehir bölgelerine olan talep artacak. Ancak Bahçeşehir bölgesindeki arz fazlası nedeniyle fiyatlar diğer bölgelerdeki kadar yükselmeyecek. Anadolu yakasında Ataşehir, Kozyatağı, Maltepe gibi bölgelerde finansal krizle birlikte başlayan durgunluk ve aşağı trend önümüzdeki aylardan itibaren yavaş yavaş yukarıya dönebilir.

Kaynak: Colliers International Turkey

Konut Piyasası
Okunma Sayısı: 1833   |   Güncelleme Tarihi: 06.09.2010
Sayfayı Yazdır


  Diğer Makaleler
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Kurumsal
Biz Kimiz?
İlkelerimiz
Profesyonel Ekibimiz
Nasıl Çalışırız?
Nasıl Değerleme Yapıyoruz?
Nasıl Raporlarız?
Sürekli Bilgilendirme Raporu
Üye Kuruluşlar
Basında Anreva


Hizmet Sektörleri
Kamu
Bankacılık
Bağımsız Denetim Şirketleri
Halka Açık Anonim Ortaklıklar
Özel Sektör
Yabancı Yatırımcılar
Bireysel Yatırımcılar
Vakıflar ve Dernekler


Mevzuat
Yasal Mevzuat
Makaleler
Haberler
Kanunlar
Yönetmelikler
Tebliğler


Kariyer
İK Politikası
Açık Pozisyonlar
İK Formu
İletişim
Adres & Kroki
Fatura Bilgilerimiz
Talep Formu
İletişim Formu
Faydalı Köprüler
Sizin için Ne Yapabiliriz?



Anasayfa | Site Haritası | Kullanım Şartları | Gizlilik İlkeleri

Ehlibeyt Mh. Ceyhun Atıf Kansu Cd. 1271. Sk. No:15/9 Balgat - Ankara
T: +90 (312) 474 00 74 | F: +90 (312) 474 00 55
W:www.anreva.com.tr | E: bilgi@anreva.com.tr
Site içerisinde yer alan yazılı ve görsel içerik ANREVA tarafından sağlanmaktadır. İzinsiz kopyalanamaz,
kaynak gösterilerek iktibas edilemez. Her hakkı saklıdır. 2013 ©