Tarih: 25.11.2017
Adres:  http://www.anreva.com.tr/TR/HaberYazdir.aspx?ID=3076&IcerikID=65

Gaziantep İli Gayrimenkul Piyasası-2011

23.11.2011 12:00:00 AM


Şehitkamil Gaziantep’in oturma ve yatırım amaçlı en çok tercih edilen metropol ilçelerinden biri olarak karşımıza çıkmaktadır. Şehitkamil İlçesi, Gaziantep’in yıllar içerisinde ortaya çıkan konut ve ticari gayrimenkul ihtiyaçlarının karşılanması ve bu amaçla gerçekleştirilen büyük projelere ev sahipliği yapması, bünyesinde barındırdığı ticari, sosyal ve kültürel alanlarıyla yenilikçi ve modern kent kavramına büyük katkılar sağlamış ve daima örnek teşkil etmiştir.

Şehitkamil İlçesi, Gaziantep’in Büyükşehir Belediye olması sonucunda merkez ilçe belediyesi olarak gelişen, Gaziantep’in konut ihtiyacını karşılamak amacıyla planlanmış, 1970 yılında dörter katlı apartmanlar yapımıyla kurulmaya başlanmış, 1988 yılında İlçe olmuş ve Şehitkamil ismini almıştır.

Şehitkamil ilçe Belediyesi 2010 Yılı adrese dayalı nüfus tespit sonuçlarına göre toplam nüfusu 626.913 olup, bunun 593.958’i İlçe Merkezinde, 32.955’i ise bucak ve köylerde yaşamaktadır. Nüfus artış oranı % 20,6'dır. Şehitkamil Belediyesi sınırları içerisinde 96 mahalle bulunmaktadır. Şehitkamil İlçe sınırları Kuzeyde Kayaönü ve Karşıyaka Mahallesi, Batıda Batıkent, Güvenevler Mahallesi, Güneyde Değirmiçem, Kavaklık Mahallesi, Doğuda Gazikent ve Çıksorut Mahallesi olarak şekillenmiştir.

Şehitkamil İlçe merkezini, şimdiki adlarıyla Fevzi Çakmak, Sani Konukoğlu, Ali Fuat Cebesoy Bulvarları ve Alleben Deresinin çevrelediği alandan oluşturmaktadır. İlin eski ve yeni kamu ve idari binaları bu alan içerisinde bulunmakta olup, ilçe gelişmesini bu alan çevresinde sürdürmüştür.

İlçenin başlıca ana arterleri merkezde Fevzi Çakmak, Sani Konukoğlu, Ali Fuat Cebesoy, Abdulkadir Aksu, Duisburg, Milli Egemenlik Bulvarları ve Hürriyet, Maaş Kuyu Caddeleridir.

Lüks konutların merkezi İbrahimli ; Son 15 yılda Şehitkamil İbrahimli Bölgesi Gaziantep sanayisi ve gelişen ticareti dolayısıyla aşırı göç almaktadır. Bu nedenle gerek yüksek gelir grubu gerekse orta gelir grubunun konut sıkıntısı bölgenin cazibesini arttırmaktadır. Tüm bu sebepler doğrultusunda İnşaat sektörü hızla gelişmektedir. Dünyada gelişen inşaat teknolojisi Türkiye’de büyük şehirlerde olduğu gibi Gaziantep’ide etkileyerek inşaat yapım hızını arttırdı. Gaziantep’in en prestijli projeleri genel olarak Şehitkamil İbrahimli bölgesinde inşaa edilmektedir. Hâlihazırda sektörde mevcut durumda konut arzı talebe göre dengelidir. Söz konusu denge inşaat şirketlerinin karınıda buda arsaya olan talebin artmasına sebep olmaktadır. Değişen yaşam koşulları meskenlerde farklı istekleride beraberinde getirmektedir. Yeni geliştirilen projelerde site tarzı, tüm sosyal donatıları içinde barındıran alanlar bulunmaktadır. Küreselleşen dünyada meydana gelen olayların ortaya çıkardığı negatif etkiler, dünya çapında gayrimenkul sektörünü olumsuz etkilemektedir. Son dönemde banka kredi faizlerinin yükselmesi ve gayrimenkul sektörüne yapılan yatırımlar sonucunda sektörde meydana çıkan konut stokundaki artış, emlak piyasasında durgunluğa neden olmuştur. Söz konusu olumsuz etkiler genel olarak orta vadede Gaziantep konut ihtiyacının fazlalığı dolayısıyla hissedilmemektedir. Dönemsel olarak inşaat malzeme fiyatlarının etkilediği piyasada orta vadede sektörel daralma görülmeyeceği tahmin edilmektedir. Gayrimenkul piyasasında yaşanan durgunluğa rağmen, Şehitkamil’de konut projeleri hız kesmeden devam etmekte ve bu bağlamda gayrimenkul sektöründe yaşanan dalgalanmalarda, ilçe, Gaziantep emlak piyasasındaki öncü rolünü korumaktadır.

Şehitkamil İlçesini gayrimenkul gelişimi yönünden, ilk yerleşimin başladığı İlçe merkezinde başlayarak incelememiz uygun olacaktır.

İlçe merkezi olarak adlandırılabileceğimiz alan, Değirmiçem, Sarıgüllük, Budak, Çakmak mahalleleri Güvenevler Mahallelerini içine almaktadır. Bu alan içerisinde Şehitkamil Belediyesi, Kaymakamlık, Sağlık Ocağı gibi idari binalar, okullar ve ticari yapılar bulunmaktadır. Söz konusu merkezde ticari hareketlilik Gazi Muhtar Paşa, Ali Fuat Cebesoy, Fevzi Çakmak, Kürşat Tüzmen bulvarlarının üzerinde ağırlık göstermekte olup, Banka Şubeleri, Süpermarketler söz konusu cadde üzerinde ve etrafında bulunmaktadırlar. Söz konusu bölge yapılaşmasını hemen hemen tamamlamıştır. 1970 yılından itibaren yapımına başlanan Gaziantep kent merkezini ikiye ayıran Alleben Deresinin Şehitkamil tarafında kalan bölge olan Değirmiçem ve Sarıgüllük Mahalleleri 5 katlı apartmanlar şeklinde inşa edilmiştir. Şehitkamil içerisinde gerçekleşen kısmi kentsel dönüşüm alanları mevcuttur. Genel olarak kentsel dönüşüm Şahinbey Belediyesi sınırları içerisindedir.

İlk yerleşim bölgesi:Sarıgüllük, Değirmiçem, Fatih, Çakmak, Gazi, İncilipınar mahalleleri, ana arterlere yakın olmak gibi etkenler çerçevesinde m2 birim fiyatları yeri ve konumuna göre 700-1.000.-TL/m2 arasında değişmektedir. Kira fiyatlarına baktığımızda dairelerin konumuna göre 500-1000.-TL/Ay arasında değişmektedir. Bölgede yer yer yeni binalarda yapılmaktadır. Ayrıca büroların ve iş merkezlerinin yoğun olduğu İncilipınar Mahallesinde bürolar özellikle 500-1500 Euro/m2 arasında değişen yüksek fiyatlara ulaşılmaktadır. Günümüz insan ve araç trafiğinin yoğunlaşması çerçevesinde ulaşım imkânlarının kolay olması gayrimenkulün tercih edilme olasılığını olumlu olarak etkilemektedir. Gaziantep’nın ilk hafif raylı sistem taşıma hattı iki ilçe arasında kent merkezinden üniversiteye doğru çalışmaktadır. 2011 de aktif olan hafif raylı sistem Şehitkamil İlçesinden geçen bölgeleri değerlendirmiştir.

Yeni yerleşim Bölgesi (İbrahimli Bölgesi):Güvenevler, Atatürk, Batıkent, Pancarlı mahalleleri genel olarak 1990 yılından sonra yapılan binalar genel olarak kent merkezine yakın kısımlardır. Bu binalarda yer alan meskenler 700-1.000.-TL/m2 arasında değişen değerlerdedir. Yine bu bölgede kiralar konumuna göre 500-1000.-TL/Ay arasında değişmektedir. 2000 yılından sonra yapılan binalarda ise meskenler 1000-1500 TL/m2 arasında değişmektedir. Kira fiyatlarına baktığımızda meskenlerin konumuna göre 750-1500 TL/Ay arasında değişmektedir. Ayrıca bu bölgede Kürşat Tüzmen Bulvarı üzerinde banka ve sosyal ihtiyaçların karşılandığı yeni bir çarşı merkezi oluşmuştur. Bu bölgede ticari hayatın yoğunluğu nedeniyle dükkan fiyatları ve kiraları daha yüksektir.

İmarsız yapılaşma bölgesi:
Karşıyaka, Kayaönü, Hacıbaba mahallelerinin bulunduğubölgede imar var olmasına rağmen eski kaçak yapılaşmadan dolayı ruhsatsız binalar mevcuttur. Bölgede yer yer ruhsatlı yapılarında olduğu bilinmektedir. Ayrıca bu bölgede ana arterlerde kısmi kentsel dönüşümler mevcuttur.

Kente uzak yerleşim bölgesi:Gazikent, Atakent, Burak, Belkız mahallerinin bulunduğu bu bölgede 1990 sonrası yapılaşmaya başlanmış olup yapılaşma bölgenin kuzeyine doğru ilerlemektedir. Bu bölge otra rayiçli bir bölgedir. bu bölgede 10-20 yıllık binalarda daireler konumuna göre 400-700 TL/m2, 10 yaşında ve daha yeni binalar ise konumuna göre 700-1000 TL/m2 arasında değişen fiyatlardadır. Kira gelirleri ise konumu ve bina yaşı itibariyle 300-600 TL/ay arasında değişen fiyatlardadır. Bölgede A-2 ve A-8 arası konut lejantlı bir yapılaşma mevcuttur. Bu bölge daha çok işçi ve memur kesimin tercih ettiği bir bölgedir. Ayrıca bölgede alt ve orta kesimden yoğun bir dış göç almaktadır. Bölge Gaziantep Şanlıurfa yolununsol tarafında yer almaktadır. Bu yolun sağ tarafında ise toptancılar ve küçük sanayi bölgesi mevcuttur. Bu bölgeye yakın olmasından dolayı Gazikent diye bilinen bu bölge tercih edilmektedir.

ŞAHİNBEY İLÇESİ

Şahinbey, Güneydoğu Anadolu Bölgesinin en büyük, Türkiye'nin 6. büyük kenti olan, Kurtuluş Savaşı hatıraları, zengin tarihi ve kültürel çevresi, otoyolu, uluslararası havaalanı, sanayi ve ticareti ile Gaziantep’in üç merkez ilçesinden biridir.

Şahinbey İlçesi 1988 tarihinde kurulmuş ve belediye çalışmalarına başlamıştır. İlçenin 138 mahallesi, 50 köyü bulunmaktadır. Şahinbey merkez belediyesinin dışında Büyükşahinbey, Burç ve Cevizli Belediyeleri mevcuttur. 2007 itibariyle İlçenin nüfusu 679.053 olup, bunun 658.522'si şehir merkezinde 20.531 köylerde ikamet etmektedir. Şahinbey ilçesi Türkiye'nin en büyük 11. ilçesi konumunda metropol bir ilçedir. Genel nüfusun 2/3'ü dar gelirli, çok çocuklu, eğitim ve kültür seviyesi düşük vatandaşlardan oluşmakta ve genelde gecekondularda ikamet etmekte, küçük sanayi atölyelerinde işçi olarak çalışmaktadır. İlçe çevre il, ilçe ve köyler yoğun olarak göç almaktadır. Kent merkezinin, çarşının bulunduğu ilçede genel olarak eski yapılar mevcuttur.

Şahinbey ilçesinde son dönemlerde büyük kentsel dönüşümler başlamıştır. Mevcut yolların genişletilmesi için kamulaştırmalar yapılmaktadır. TOKİ, Belediye ve özel sektör büyük projelerle kentsel dönüşümler yapılmaktadır. İlçenin en büyük kentsel dönüşümü Yeşil Vadi adında Şahinbey Belediyesince planlanmış ve temeli bu yıl içerinde atılmıştır.

İlçenin büyük bir kısmını oluşturan Yeşilevler, 60.yıl, Mimar Sinan, Akdere, Ocaklar, Yavuzlar, Düztepe, İnönü, Etiler Mahallelerinden oluşan bölgede kaçak gece kondu binalardan oluşmaktadır. İlçede yeni yapılaşmanın olduğu Deniz, Yeditepe, Güneykent, Karataş mahalleleri ise imarlı yapılardan oluşan bir bölgedir. İlçenin ilk imarlı kısmı ise kent merkezi yakınlarında Akyol, Binevler Mahalleleri ise 1970 li yıllara dayanan bir yapılaşma mevcuttur. Bu bölgedeki binalarda yenileme çalışmaları son birkaç yıldır başlamış durumdadır.

Şahinbey belediyesi sınırları son düzenlemelerle köylere doğru genişlemiştir. Özel bir üniversitenin bu bölgeye kurulması, yeni imar alanlarının açılmasıyla bu bölgede büyük projelerin yapılmasını teşvik etmiştir. Küçükkızılhisar diye bilinen bu bölge hızla gelişmekte ve arsa değerleri artmaktadır.

İlk yerleşim bölgesi:
Akyol, Binevler, Kavaklık, Konak Mahalleri, ana arterlere yakın olmak gibi etkenler çerçevesinde m2 birim fiyatları yeri ve konumuna göre 700-1.000.-TL/m2 arasında değişmektedir. Kira fiyatlarına baktığımızda dairelerin konumuna göre 500-1000.-TL/Ay arasında değişmektedir. Bölgede yer yer yeni binalarda yapılmaktadır. Ayrıca stüdyo dairelerin yoğun olduğu bu bölgede konumuna ve yapı kalitesine göre 1000-1400 TL/m2 arasında değişen yüksek fiyatlara ulaşılmaktadır. Günümüz insan ve araç trafiğinin yoğunlaşması çerçevesinde ulaşım imkânlarının kolay olması gayrimenkulün tercih edilme olasılığını olumlu olarak etkilemektedir. Gaziantep’nın ilk hafif raylı sistem taşıma hattı iki ilçe arasında kent merkezinden üniversiteye doğru çalışmaktadır. 2011 de aktif olan hafif raylı sistem Şahinbey İlçesinde geçtiği bölgelerin gayrimenkul rayicini yükseltmiştir.

Yeni yerleşim Bölgesi (Karataş Bölgesi):Güneykent, Yeditepe, Karataş mahalleleri genel olarak 1990 yıllarında yapılaşmaya başlanmış olsada genel olarak 2000 yılından sonra yapılaşma hızlanmıştır. Gaziantep Üniversitesine yakınlığından dolayı tercih edilme oranı yuksektir. Bölgede 10 yaşının üzerinde binalarda yer alan meskenler 600-900.-TL/m2 arasında değişen değerlerdedir. Yine bu bölgede kiralar konumuna göre 500-7000.-TL/Ay arasında değişmektedir. 2000 yılından sonra yapılan binalarda ise meskenler 800-1200 TL/m2 arasında değişmektedir. Kira fiyatlarına baktığımızda meskenlerin konumuna göre 600-1000 TL/Ay arasında değişmektedir. Ayrıca bu bölgede Karataş Mahallesinde banka ve sosyal ihtiyaçların karşılandığı yeni bir çarşı merkezi oluşmuştur ve her türlü ihtiyacın giderildiği bir bölge olmuştur. Bu bölgede ana arterlerde ticari hayatın yoğunluğu nedeniyle dükkan fiyatları ve kiraları daha yüksektir. Dükkanların m2 birim fiyatı 1000 Euro civarındadır. Yeditepe ve Güneykent Mahallesi üniversitelerin yakınında olduğundan bölgede stüdyo dairelere ilgiyi arttırmıştır. Bölgede iş yapan inşaat şirketleri bu durumdan yararlanarak stüdyo daire yapımını arttırmıştır. Bölgede 1+1 ve 2+1 mobilyalı stüdyo daireler konum ve yapı kalitelerine göre 500- 750 TL/Ay arasında kiralanmaktadır.

Suat TAŞDELEN - İNŞAAT MÜHENDİSİ

Anreva Kurumsal Gayrimenkul ve Danışmanlık A.Ş.

Değerleme Uzman Yardımcısı