Tarih: 25.11.2017
Adres:  http://www.anreva.com.tr/TR/HaberYazdir.aspx?ID=3078&IcerikID=101

Taşınmaz Değerleme Günleri Sonuç Bildirgesi

17.12.2009 12:00:00 AM


SONUÇ BİLDİRGESİ

TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası İstanbul Şubesi tarafından düzenlenen “Taşınmaz Değerleme Günleri 2009” etkinliği, 20-21 Kasım 2009 tarihlerinde gerçekleştirildi. 2 gün boyunca 562‘sinin iletişim bilgilerine sahip olduğumuz 600 dolayında katılımcının yer aldığı etkinlikte 6 oturum ve 1 forum düzenlendi.

TARTIŞILAN TEMEL BAŞLIKLAR

I. Uluslararası Deneyimler
Bu oturumda yabancı konuklar uluslararası deneyimlerini katılımcılarla paylaşmışlardır. Konuşmacıların yaptıkları sunumlarda şu önemli konular ön plana çıkmıştır:
Danimarka örneğinde, kurulan sistemin temellerinin 1972 yılında atıldığı, ilgili tüm kurumların uzun değerlendirmeleri sonucu 1982 yılında bir sistemin kurulduğu, bunun 1992 yılında yenilendiği anlaşılmaktadır. Bugün işleyen bir taşınmaz değerleme sisteminin varlığı söz konusudur.
Yine Danimarka ve OECD ülkeleri temelinde, emlak vergisi birim değerlerinin saptanmasında her ülkenin kendi modelini yarattığı görülmektedir.
TEGOVA, özellikle AB ülkeleri genelinde, taşınmaz değerleme uzmanlarının mesleki davranış ilkelerinin sağlamlaştırılması üzerinde durmaktadır. Yöntemlerin uygulanmasındaki standartlar konusu, üzerinde özenle durulan bir konu olarak sunulmuştur.
RICS, üyelerine verdiği yeterliklerin ilkelerine önem vermektedir. Bu nedenle eğitimin ve kuramsal deneyimin önemi vurgulanmıştır. Yayımladıkları Kırmızı Kitap (Red Book)’ın değerleme çalışmalarındaki temel olma özelliği dile getirilmiştir.

II. Türkiye’de Var Olan Durum
Bu oturumda, başta Türk Medeni Kanunu olmak üzere değişik yasalarda taşınmaz değerleme konusunda var olan hükümlerin dağınıklığı, ilişkisizliği üzerinde durulmuştur. Sermaye Piyasası Kurulu temsilcileri, lisanslama sınavları ve şirketlere lisans verilme aşamaları ile kurulması yasa gereği olan Değerleme Uzmanları Birliği çalışmalarına ilişkin bilgiler vermişlerdir. Sermaye Piyasası Aracı Kurumlar Birliği ise, lisans alan değerleme uzmanlarının profili ve yenileme eğitimleri konusunda bilgi vermiştir. Bu oturumda taşınmaz değerleme bilgi sistemi konusunda da bir sunum yapılmıştır. DUD temsilcisi, üzerinde çalıştıkları Değerleme Uzmanlığı Meslek Kanunu Taslağı konusunda katılımcıları bilgilendirmiştir.

Yapılan sunumlarda şu konular dikkat çekicidir:
Ülkemizin pozitif hukuk sisteminde, taşınmaz değerleme, kıymet takdiri, değer biçme konularında tam bir karmaşa söz konusudur. Bir ilintisiz hükümler kümesi vardır. Uygulanan, uygulanmayan, yanlış uygulanan hükümler birçok yasada yer almaktadır.
SPK, aslında kendi yetki alanındaki konularda bir düzenleme yapmak amacıyla kurallar koymuş ve lisanslama sürecini başlatmıştır. Önümüzdeki sürecin tüm boyutlarını SPK’nın düzenlemesi söz konusu değildir. Bu nedenle SPK, Değerleme Uzmanları Birliği’nin kuruluşunun üzerinde önemle durmaktadır. Bu birliğin kurulmasının önemsendiği, süreci bu birliğin organize etmesinin istendiği anlaşılmaktadır. SPK’nın 4 yıllık okul mezunu herkesin lisans alabilmesinin önünü açması eleştirilmiştir. Bu konuda “ilgili meslek alanlarının uzman olabilmesi” yönünde düzenleme yapılması beklentisi gözlenmiştir.
Lisans alan değerleme uzmanlarının yenileme eğitimleri de, genel olarak eğitimin bir parçası olarak ele alınmak ve düzenlenmek zorundadır.
Taşınmaz değerleme alanındaki veri kümelerinin büyümesi, analiz aşamalarında dikkate alınacak verilerin çokluğu, görevin sonuçlandırılmasının standartlaştırılması için bilgi teknolojlerinden yararlanılması dile getirilmiştir. Anlaşılmaktadır ki, bu konuda önümüzdeki süreçte var olanların yanı sıra değişik yazılımların üretilmesi süreci yaşanacaktır. Değerlemenin tüm boyutlarını kapsayan, genel kurallar koyan bir temel yasanın yoksunluğu, dağınıklıklara ve karmaşalara neden olmaktadır. Bu nedenle ya ayrı, ya da temel bir yasanın içinde yasal düzlemde köklü düzenlemelerin yapılması gereği, önemle dile getirilmiştir. Bu temel yasanın uygulanmasını ayrıntılandıracak tüzel metinlerin geliştirilmesi gereği vardır.

III. Kamu Kurumlarındaki Değerleme Amaçlı Faaliyetler
Bu oturumda kamu kurumlarındaki değerleme çalışmalarının değerlendirilmesi hedeflenmiştir. Ancak emlak vergisi başta olmak üzere medeni kanun kapsamındaki değerlemelerin tümünün ele alınması sağlanamamıştır. Bu nedenle oturum kamulaştırma amaçlı değerlemelerde yoğunlaşmıştır.
DSİ adına yapılan sunumda, kamulaştırmaların devlet maliyesine olan yükü rakamlarla dile getirilmiştir. Buradan yola çıkarak, tartışma yapılmamış olsa da, kamunun taşınmaz edinmesinde kamulaştırma dışı yöntemlerin (18. madde uygulamalarına benzer) gerekliliği ortaya çıkmaktadır.
Kamulaştırma konusunda özellikle kapitalizasyon oranının belirlenmesi konusu önem kazanmaktadır. Bu oranının belli araştırmalara dayanması gereği dile getirilmiştir.
Kamulaştırmalarda, verilerin elde edilmesinde yaşanan sorunlar üzerinde durulmuştur.
Kadastro çalışmalarında taşınmazın değerine yönelik altlık oluşturacak verilere yer verilmesi gerektiği vurgulanmıştır. Değer haritalarının yapılmasının önemi ortaya konulmuştur.
Özellikle Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’ndeki deneyimlerin aktarıldığı sunum ise, yapılacak yasal düzenlemeleri içermesi gereken konulara ilişkin uyarı niteliğinde olmuştur.
Bu üst yargı organımızın, kural yetersizliklerini içtihatlarla giderme çabaları dikkatle incelenmeli ve analiz edilmelidir. Bu içtihatlardan yeni süreçte yararlanmak gerekmektedir.

IV. TMMOB’ye Bağlı Meslek Odalarının Değerlendirmeleri
SPK’nın sınavları sonucu lisans alan değerleme uzmanlarının profiline bakıldığında, bu uzmanların yaklaşık % 70’inin mühendis, mimar ve şehir plancısı olduğu görülmektedir. Bu nedenle konu, TMMOB’nin üyeleri mühendisleri, mimarları ve şehir plancılarını yakından ilgilendirmektedir.
Bu oturumda, İnşaat, Harita-Kadastro, Mimarlar, Şehir Plancıları Odaları İstanbul Şubeleri adına sunumlar yapılmış, Ziraat Mühendisleri Odası temsilcisi katılamamıştır.
Değerlemenin farklı nesneleri ilgilendirmesi durumunda ortaya çıkan uzmanlık bilgilerinin önemi ısrarla vurgulanmıştır.
TMMOB’nin Değerleme Uzmanları Birliği konusunda 5582 sayılı yasa ile yapılan düzenlemenin iptali konusundaki çabalarına yer verilmiştir.
Bu çabaların temeli olarak, "değerlemenin bir uzmanlık alanı olduğu, meslek olmadığı" belirtilmiştir.
Değerleme uzmanlığının birçok disiplinin birlikte çalışmasını gerektiren bir alan olduğu ve birlikte çalışma kültürünün yaratılması gerektiği dile getirilmiştir.

V. Özel Konular
Etkinliğin en önemli konularından birisi de, değerleme süreçleri ve özel konuların ele alındığı oturum olmuştur. Bu oturumda, 4 firmanın genel müdürü;
Şerefiyelendirme,
Proje değerlemesi,
Risk indirgeme oranları,
İstanbul’da kapitalizasyon oranları,
Kentsel dönüşüm kapsamında değerlemeler konularında yaşadıkları deneyimleri katılımcılarla paylaşmışlardır.
Tartışmaların gündeme getirdiği önemli konular şunlardır; Yaşanan deneyimlerin daha fazla paylaşılmasına gerek vardır.
Ülkemizde bu deneyimlerden, ulusal, bölgesel, yerel ölçeklerde ve değişik nesneler ve haklar düzleminde düzenleyici sonuçlar türetilmelidir.
Deneyim alış-verişi, bu uzmanlık alanındaki dağınıklığın toparlanmasında önemli bir etki yaratacaktır.

VI. Konut Finansmanı
Bu oturumda konut finansman modelleri ele alınmıştır. Küresel bunalım koşullarında taşınmaz değerlemenin geleceği değerlendirilmiştir.
Kuşkusuz konut sektörünün geliştirilmesi hem ülke ekonomisinin canlandırılması hem de değerleme açısından önemlidir.
Ancak mortgage gibi araçlar, sorunun kesin çözümünün, orta ve alt gelir gruplarının konut sorununun temel aracıymış gibi sunulmamalıdır.
Küresel bunalımda, ABD odaklı mortgage uygulamalarının etkisi ve payı özellikle vurgulanmıştır.
İpotek güvenceli kredi sisteminin henüz ülkemizde uygulamaya geçmediği belirtilerek, bu konuda işin başında daha sağlıklı düzenlemelerin gereği dile getirilmiştir.
Öte yandan bankaların verdikleri kredilerin dayanağı amacıyla yapılan değerlemeler (ekspertiz) çalışmaları özel olarak ele alınması gereken bir alandır. Bu alan özellikle rekabet boyutuyla ele alınmalı, değerleme şirketlerinin ekspertiz konusundaki kazanç payları yasalarla düzenlenmelidir.
Uzmanlık, eğitim, kurumsallaşma, raporlama konularının üzerinde özellikle sorunlar bağlamında durulmuştur.
Verilere ulaşım, rekabet ve fiyat politikaları da değerlendirilmiştir.
Uluslararası Finansal Raporlama Standartları kapsamındaki taşınmaz değerlemenin önemi de ele alınmıştır.

VII. Türkiye Modelini Arıyor Forumu
Etkinliğin en önemli oturumlarından birisi olarak planlanan bu forum, oturumların sarkması nedeniyle kısa bir zaman dilimine sıkışmıştır.
Bu oturumda,
Etik kodların ve mesleki davranış ilkelerinin önemi,
Uzmanların özlük hakları ve çalışma koşulları,
Verilerin elde edilmesinde yaşanan sorunlar,
Değerleme uzmanlarındaki eğitim eksikliği,
Türkiye’ye özgü değerleme modelinin neler olabileceği,
Uzmanlıkların önemi,
Yasal düzenlemelerin yetersizliği gibi konular tartışılmıştır.

TARTIŞMALARDA ÖNE ÇIKAN VE ÖNCELİKLİ KONULAR
Etkinlikteki tartışmalar bir bütün olarak değerlendirildiğinde, şu konuların, sorunların sıklıkla tartışıldığı, gündeme getirildiği görülmektedir:
Temel meslek yasası,
Kurumsallaşma,
Bağımsız bir değerleme kurulunun olması gerektiği,
Çalışanların özlük hakları,
Çalışanların ve rapor ücretlerinin asgari tarifelerinin belirlenmesi,
Meslek davranış ilkeleri,
Mesleki nitelik ve bağımsızlık,
Sektördeki eğitim eksikliği,
Rekabetin koşulları ve boyutları,
Kamu kurumlarındaki rüşvet,
Kadastro çalışmalarında değerlemeye altlık oluşturacak verilerin yetersizliği ve veriye ulaşma sorunları,