Tarih: 25.11.2017
Adres:  http://www.anreva.com.tr/TR/HaberYazdir.aspx?ID=3108&IcerikID=3198

Dikkan ve Trafo Değerlemesi

06.11.2013 09:39:38 AM


Trabzon ili merkezinde, kentsel alanda yer alan 4 bloklu bir konut sitesinin bir bloğunda, zemin katta yer alan dükkan niteliğindeki gayrimenkul için ekspertiz talebi gelmiştir.
 
Taşınmazın bulunduğu parselin belediye ve tapu sicil müdürlüğündeki resmi evrakları incelenmiş, yerinde gerekli ölçüm ve incelemeler yapılmak üzere gidilğinde ise aşağıdaki durum tespitleri yapılmıştır.
Değerlemesi istenen, zemin kattaki dükkan niteliğindeki taşınmaz, aynı bağımsız bölümde TEK tarafından kurulan bir trafo ile hisselidir. Binanın zemin katındaki tek bağımsız bölüm olan dükkanın yarısı dükkan diğer yarısı ise trafo olarak inşaa edilmiştir.
 
Mesken amaçlı kullanılan bir binanın zemin katında yüksek voltaj içeren trafonun var olması hem de dükkan ile hisseli olması kolay rastlanacak bir durum değildir. Aslinda ticari potansiyel olmayan bir konut sitesinde dükkan yapmanın ticari açıdan bir mantığı olmamakla birlikte, müteahhit trafoyu bir meskenin yanına koyamayacağı için en azından dükkan ile yan yana koymuştur. Aynı bağımsız bölümde neden hisseli mülkiyet yaptığı ise muammadır.
Konuya kıymet takdiri açısından yaklaşacak olursak; Yüksek gerilim hatlarının, GSM baz istasyonlarının ve hatta cep telefonlarının zararları tartışılırken, insanlara oturdukları binanın zemin katında yüksek gerilim içeren trafo konulmasını açıklamak kolay olmayacaktır ve bu durum binada yer alan özellikle ilk katlardaki meskenlerin değerlerini düşürecektir.
 
Trafonun dükkan mülkiyetinde hisseli olması, burada daim olacağının kesin göstergesidir. Ticari potansiyeli olmayan site içerisindeki dükkan değeri açısından olaya yaklaşılırsa; Taşınmazın sadece depo amaçlı kullanım için değerlendirilebileceği ve belki büro olabileceği unutulmamalı, yapılacak emsal araştırmasında dükkanlar değil, varsa yakın çevredeki depoların alım-satım ve kira değerleri baz alınmalı, bölgede arsa rayici biliniyorsa maliyet yöntemi de kullanılarak, özellikle kira değerleriyle hesaplanan brüt kira çarpanıyla kıyaslanmalıdır. Hissedarı olan trafonun olumsuz etkisi de nagatif kalibrasyon olarak fiyata yansıtıldığında, taşınmaz site içerisindeki meskenlerden çok daha düşük m2 birim değerine sahip olacaktır.
 
Taşınmaza satış kabiliyeti açısından bakıldığında; Hisseli mülkiyet yapısında ve trafo ile hisseli olması, depo olarak belki sadece yakın çevrede oturanlara veya işyerlerine hitap edebileceğinden yola çıkarak hitap ettiği alıcı kitlesi sınırlı ve satış kabiliyeti “Satışı Güç” olacaktır.