Tarih: 24.11.2017
Adres:  http://www.anreva.com.tr/TR/HaberYazdir.aspx?ID=3108&IcerikID=3202

Isı Merkezi İmarlı Arsa

29.11.2013 09:51:34 AM


Ankara ili Çiğdem mahallesinde değerleme talebi ile tarafımıza gelen, arsa nitelikli 5.500 m2 büyüklüğündeki taşınmaz, yeri konumu ve çevresindeki yapılaşma şartları dikkate alındığında, çok değerli bir arsa izlenimi vermekte iken belediyede yapılan imar incelemeleri sonucu değerleme konusu taşınmazın ISI MERKEZİ imarlı ve 0.10 İnşaat Emsali olması arsanın değerini neredeyse yok etmiştir. Ancak esas ilginç olan, teknik hacim kullanımı için ayrılan bu alanın özel mülkiyette kalmış olmasıdır.

Komşu parselindeki yapılaşma şartları, söz konusu taşınmaz için de geçerli olsaydı, parsel üzerinde 100 dairelik ve 2 bloktan oluşan bir site inşa edilebilecekti. Bölgede kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin %50-55 aralığında arsa sahipleri lehine yapıldığı ve bir daire fiyatının 400.000 ile 500.000 aralığında olduğu bilindiğinden arsanın ne kadar değerli olabileceği anlaşılmaktadır. Ancak söz konusu taşınmazın ısı merkezi imarlı olması, Bölgede yer alan yapıların merkezi veya kombi sistemli doğalgaz ısıtmalı yapılar olması, orta ve uzun vadede değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede ısı merkezi olarak inşa edilecek bir yapı yada tesise ihtiyaç olmaması ve üzerinde farklı bir yapı için yapılaşma izni verilmemesi nedeni ile sadece 5.000-TL gibi sembolik bir değer takdirinde bulunulabilmiş imar planında değişiklik olması halinde söz konusu taşınmazın değişen imar koşullarına göre değerinin artabileceği kanaatimizi belirtmiştik.

Değerlemeye konu taşınmaz maliki, bu koşullar altında arsanın kullanılamaması sebebiyle, imar planını yapan idare aleyhine, kamulaştırmaya zorlama davası açarak; bölgede yapılan imar uygulamasıyla, sosyal donatı ve altyapı tesis alanlarına tahsis etmek üzere zaten düzenleme ortaklık payı kesildiğini, arsa üzerinde inşaat yapılamadığını belirterek, kamulaştırılmasını talep edebilir. Kamulaştırma kanunu uygulama yönetmeliğine göre; arsa değeri, ilişkili taraf olduğundan belediyenin tespit ettiği ve gerçeği yansıtmayan emlak rayicine göre değil, çevredeki benzer arsaların piyasa fiyatlarına göre Bilirkişi/Değerleme Uzmanlarınca tespit edilir.

Sonuç olarak değerleme yaparken söz konusu taşınmazlara ait imar ve yapılaşma koşulları, tapu kaydı üzerinde bulunan şerhler, dosyasında bulunan encümen kararları v.b. unsurlar çok dikkatli incelenip araştırılmalı, değerleme konusu taşınmaz üzerine yapılacak tesisin günümüz koşullarında ekonomik bir değer ya da gelir elde edip edemeyeceği ve değerleme konusu taşınmazın yapılaşmasını etkileyecek bütün unsurlar göz önünde bulundurularak bulunan bilgiler doğrultusunda değer takdirinde bulunulmalıdır. Unutulmamalı ki; Kentsel arsa değerlemesinde, arsa değerini oluşturan üzerinde yapılabilecek yapı miktarı ve bu yapıya ödenebilecek bedeldir.

Sinan SEVİNTİ