Tarih: 21.11.2017
Adres:  http://www.anreva.com.tr/TR/HaberYazdir.aspx?ID=3108&IcerikID=3205

Kıyı Kenar Çizgisinde Yapılaşma

03.12.2013 09:07:59 AM


Sahili olan bir ilimizin beldesinde yer alan 778, 779, 780, 782, 783, 784 Parseller ve 785 Parsel üzerinde, Zemin+ 2 Normal Kat + Çekme Kat olmak üzere 4 katlı bina ve toplam 887 m2 kapalı alana sahip yazlık mesken niteliğindeki gayrimenkul için ekspertiz talebi gelmiştir.

Değerleme konusu parsellerin yer aldığı bölge 2011 yılında yapılan düzenleme ile ilçe Belediyesi sınırları içerisinde, mücavir alan sınırları dışında iken Belde Belediyesi sınırları dâhilinde, mücavir alan içerisine alınmış ve İmar planı yapılmıştır. Değerleme konusu taşınmaz ilçe Belediyesi İmar Müdürlüğünden 1981 yılında yapı ruhsatı aldığı daha sonra belde Belediyesi mücavir alanına girdiği tespit edilmiştir. Ancak ilçe Tapu Sicil Müdürlüğünde, ilçe ve belde belediyelerinde resmi evrakları bulunamamıştır.

Mal sahibinden 1 adet ruhsat edinilmiştir. Ruhsatta ıslak mühür ve imza olmadığı için yasal kabul edilmemiştir. Konu taşınmazın tadilatı sırasında belde Belediyesi dava açmış ancak Mahkeme davalıyı haklı bulmak suretiyle tadilata devam edilmiş olduğu şifahen öğrenilmiştir. Yapının mimari projeleri mal sahibinden edinilmiştir. Şifahen alınan bilgiye göre söz konusu proje, iç mimar tarafından dekorasyon sırasında hazırlanmış ve onaysızdır. Yapı kadastro paftasına işlenmemiş ancak İmar paftasında görülmektedir.

Tadilattan önce 785 parselde eski bir yapı mevcut olduğu ve söz konusu yapının bodrum- zemin-1 kat ve çekme kattan oluşmakta olup, bodrum katı 60 m2, zemin katı 180 m2, 1.katı 193 m2, çekme katı 37 m2 ve toplam 297 m2 kapalı alana sahip ve 27.06.1985 tarih ve 985 sayı yapı ruhsat ve yapı kullanım izin belgesi almış olduğu tespit edilmiştir.

Tadilattan sonra ise 778, 779, 780, 782, 783, 784 Parseller ve 785 Parsel üzerinde,
Zemin Kat: Salon, 2 adet oda, mutfak, banyo, wc, antre, 1 balkon bölümlerinden oluşan ve yaklaşık 176 m2 alana sahiptir.

1. Kat: 4 adet oda, her odada banyo, wc, antre bölümlerinden oluşan ve yaklaşık 253 m2 alana sahiptir.
2. Kat: 6 adet oda, her odada banyo, wc, antre bölümlerinden oluşan ve yaklaşık 253 m2 alana sahiptir.
3. Çekme Kat: 1 adet oda, banyo, wc, Sauna, Jakuzi ve Buhar banyosu ve antre bölümlerinden oluşan ve yaklaşık 80 m2 alana sahip olmak üzere 4 katlı bina ve toplam 762 m2 kapalı alana sahip yazlık mesken olarak tadilat yapılmıştır.

Ana gayrimenkulün çevre düzenlemesi yapılmış bir bina olup, değişen mücavir alanlar sonucu belde belediyesi sınırlarına dâhil olduğu ve Kıyı kenarı koruma çizgisi 100 m den geçmekte olup, 785-778-784-779 nolu parseller tamamen kıyı kenar çizgisi içerisindedir. 780-783 nolu parsellerin yarısı kıyı kenar çizgisi içerisindedir. 782 parsel kıyı kenar çizgisi dışında olup günübirlik tesis alanı imarlı ve Emsal: 0,20 olup H:maks 5,5 m dir.

Mahallen parsellerin tamamı duvar ile çevrilmiş olup beraber kullanılmaktadır. Parsel üzerinde yer alan yapıyı mal sahibi yazlık-ikincil konut olarak kullanılmakta, kullanılan malzeme ve işçilik kaliteli olduğu iç mimar tarafından otel konsepti ile tasarlandığından meskenin alternatif olarak ticari kullanım potansiyeli de vardır. Konu taşınmazlardan 779 Parsel üzerinde 7 X 14 metre ebadında havuz ve 780 Parselde havuza ait müştemilatlar ile Banyo ve WC` ler bulunmaktadır.

Onaylı eski proje ile mal sahibinden alınan ve iç mimar tarafından çizildiği öğrenilen onaysız proje karşılaştırıldığında, binada bodrum katın iptal edildiği, zemin ve normal katların tamamen değiştirildiği, ayrıca 1 kat fazladan inşa edildiği görülmüştür. Binanın boyu zemin ve normal katlarda büyütülmüştür. Mal sahibi eski yapı üzerinden tadilat yapıldığını beyan etmiştir ancak eski ve yeni yapı arasında iç hacim kullanımlar tamamen değiştirilmiş, mutfak-banyo gibi altyapı-tesisat yeri değiştirilmiştir. Ayrıca kolonların da eski ve yeni yapıda farklılıkları olduğu gözlemlenmiştir. Yeni yapının projesi onaysız olup belediyeden kıyı kenar çizgisi içerisinde olması sebebi ile yapının tadilat projesi ve ruhsatının onaylanmasının mümkün olmadığı öğrenilmiştir. Mal sahibi eski proje ve ruhsatın fiiliyattaki yapı için geçerli olduğunu savunmaktadır ancak yapılan kapsamlı tadilatın yasal hale gelebilmesi için ruhsata bağlanması gerekmektedir. Ayrıca eski yapının yıkılıp yıkılmadığının net olarak belirlenebilmesi için yerinde kapsamlı bir teknik araştırmanın da yapılması gerekmektedir. Mahallen içi görülen yapının onaylı resmi herhangi bir evrakının olmaması, eski yapının yıkılıp yıkılmadığının teknik bir inceleme yapılmadan belirlenememesi sebebi ile yapıya yasal değer verilmemiştir.

778-779-784 parsellerin tamamı, 780-783 parsellerin yarısı kıyı kenar çizgisi içerisinde yer almakta olup yapılaşma izinleri yoktur. Bu neden ile söz konusu parsellerin satış kabiliyeti ÇOK DÜŞÜK olarak takdir edilmiştir.

785 parsel mevcut imar durumunda park alanında yer almaktadır ancak üzerinde yer alan yapı yıkılana kadar (yasal kabul edildiğinde) mevcut kullanımına izin verileceğinden söz konusu parselin şerefiyesi yüksektir, satış kabiliyeti ALICISI AZ olarak takdir edilmiştir.

782 parselin tamamı kıyı kenar çizgisi dışında kaldığından satış kabiliyeti SATILABİLİR olarak takdir edilmiştir.

Gandi BİLEN

Kıyı Kenar Çizgisi İçerisinde Tadilatına İzin Verilen ve Kaçak Kat Yapılan Otel Konseptine Göre İnşaa Edilmiş Villa