Değerleme, sözlük anlamıyla değer biçme, bir malın değerini belirleme, valüasyon işlemine verilen addır.
Günlük kullanımda “değer” sözcüğü “piyasa değeri”, “kira değeri”, “sigorta değeri”, “kullanma değeri”, “özgü değer”, “yatırım değeri”, “aktif değer”, “belirlenen değer” veya “vergi matrah değeri” ve diğer tür değerler gibi çeşitli şekillerde karşımıza çıkmaktadır. Bunların tümü sıradan yatırımcılara veya kullanıcılara/kiracılara “ileride elde edilecek getirilerin şimdiki değerini” ifade eder. Bununla birlikte bunların her biri farklı anlamlara sahiptir. Değer tespitleri standart hale getirilemez ve eksperin bu ifadeleri kullanırken çok dikkatli olması gerekmektedir. Bir gayrimenkulün değerlemesi sırasında en önemli faktör “piyasa değeridir”.
“Değer” kavramını iki genel sınıfa ayırmak mümkündür :

a) Subjektif değer
b) Objektif değer

Subjektif değer, esas itibariyle mülkün kendi bünyesindeki özellikleri ile (mülk sahibi açısından bir gayrimenkulün değeri) bir başka deyişle, daha çok mülkün “kullanım değeri” ile ilgilidir. Objektif değer, mülkün dışında bulunan, aslında, “başkaları için mülkün değeri nedir” gibi etkenleri içerir. Örneğin, belli bir kişi tarafından tasarlanan ve kullanılan pahalı bir yatak odasına sahip bir ev, içinde oturan için önemli ölçüde subjektif değere sahiptir, fakat bu evin konut piyasasındaki objektif değeri muhtemelen daha düşük olacaktır. Bunlardan birincisine “kullanım değeri” ikincisine de “piyasa değeri” denir. Bu bilgiler dikkate alındığında değerleme; Bir gayrimenkulün veya gayrimenkul projesinin, pazara hakim uzman kişiler tarafından, alım-satım işlemine konu olduğu andaki gayrimenkule dayalı hak ve faydaların değerinin tarafsız olarak tespit edilmesi sureti ile söz konusu kıymet takdirinin rapor haline getirilmesine değerleme adı verilir.

Değerleme uzmanı kimdir?

Taşınmazların, gayrimenkullerin ve gayrimenkul projelerinin değerlendirmesini yapan, konusunda deneyimli, pazara hakim, yasal düzenlemeleri bilen, tarafsız, güvenilir, eğitimli, konu ile ilgili mühendislik, işletme, ekonomi, mimarlık, inşaat mühendisliği, şehir ve bölge planlama alanlarında en az dört yıllık üniversite mezunu, kişilere Değerleme Uzmanı adı verilir. Değerleme uzmanlarının lisans alabilmeleri için en az 3 yıl tecrübelerinin bulunması gerekmekte olup, yasal düzenlemeler çerçevesinde tarafsızlık, objektiflik, güvenilirlik, bağımsızlık ilkelerine riayet eden kişiler olması zorunludur.

Gayrimenkul Sektörünün Gelişmesi ve Artan Değerleme Faaliyetleri:
Ülkemizde, özellikle 2004 yılının son çeyreğinden itibaren ekonomideki istikrarın devam edeceği kanaatinin oluşması, bankaların konut kredisi faiz oranlarını düşürmesi ve vadelerini arttırması konut kredilerine olan talebi önemli ölçüde arttırmış ve buna bağlı olarak ta gayrimenkul sektörü hareketlenmiştir. Gayrimenkul arzının talep karşısında yetersiz kalması üzerine büyük inşaat firmaları yeni konut projeleri geliştirmek sureti ile pazara sunmaya başlamışlardır. Gayrimenkul sektörünün gelişmesi taşınmaz değerinin ekonomi içerisinde önemli bir yer tutmasına sebebiyet vermiş olup, gerçek değer arayışı, alım-satım devir ve takaslarda bedel tespiti ile finansal sektörde yeniden yapılandırmaya bağlı olarak banka aktiflerinin objektif kriterlere gore analizi gibi etkenler; konusunda uzman, tarafsız, güvenilir firmalar ve uzmanlar tarafından hazırlanan ve varlıkların gerçek değerini yansıtan raporların önemini arttırmıştır.



SPK ve Değerlemeye İlişkin Yasal Düzenlemeler:
Türkiye’de yasal durum yeni şekillenmektedir. Sermaye Piyasası Kurumu (SPK) borsaya kote ve halka açık Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları nedeni ile bu konuya ilişkin bir düzenleme yapma ihtiyacı duymuştur. Bu nedenle şu anda ülkemizde Değerleme Uzmanı ve Değerleme Uzmanlığı konularında mesleki tanımlamalar, kısıtlamalar, yeterlilikler ve görevler ile ilgili tek düzenleyici ve denetleyici kurum Sermaye Piyasası Kurulu’dur. Çizilen bu çerçeve, bu konuda ciddi düzenleme ihtiyacı olan ülkemizde bir başlangıç olması açısında çok önemlidir.
Bu çerçevede SPK, değerleme uzmanlığı ve değerleme şirketine ilişkin düzenlemeleri de içeren iki tebliğ hazırlamış (Lisanslama ve Değerleme Şirketleri) ve tebliğleri Resmi Gazetede yayımlayıp, Ağustos 2001’de yürürlüğe koymuştur.
SPK, değerleme uzmanlığı ve değerleme şirketine ilişkin düzenlemeleri de içeren iki tebliğ hazırlamış (Lisanslama ve Değerleme Şirketleri) ve tebliğleri Resmi Gazetede yayımlayıp, Ağustos 2001’de yürürlüğe koymuştur.
Bu iki tebliğden “Lisanslama Tebliğ”i , sermaye piyasası alanında çalışan ihtisas personeli ve yöneticiler ile gayrimenkul değerleme şirketlerinde çalışan değerleme uzmanları’nın mesleki yeterliliklerini, bilgi ve becerilerini tespit etmek amacıyla yapılacak olan sınavları, ilgili ihtisas alanları itibarıyla mesleki yeterliliklerini gösterir lisans vermeyi, eğitim programları düzenlemeyi ve sicil tutmaya ilişkin usul ve esasları içermektedir. SPK bu tebliğe istinaden Lisanslama Sınavları açmış ve Meslek Uzmanlarını lisanslamaya başlamıştır.
İkinci tebliğ ise “Değerleme Şirketleri”ni tanımlamaktadır. Tebliğde Değerleme ve Değerleme şirketlerinin çalışmaları ile ilgili esaslar tanımlanmıştır. Firmaların çalıştıracakları değerleme uzmanlarının nitelikleri, bağımsızlık kavramının tanımı, değerleme şirketlerinin yapabilecekleri işler ve yapamayacakları işler çok net bir şekilde bu tebliğler çerçevesinde ortaya konulmuştur.