KOCAELİ İLİ VE GAYRİMENKUL PİYASASI-2011

Kocaeli ili dönüşümüne baktığımızda İstanbul’a olan yakınlığı yanında önemli bir limankenti olması dolayısıyla, Osmanlı imparatorluğu’nun1840’larda başlayan ekonomik ve toplumsal dönüşümüne sahne  olmuştur. Birçok alanda  olduğu  gibi  yapı  üretimi  alanında  da,  önemli  değişikliklerin  meydana  geldiği  bu dönemde; gelişen ulaşım olanakları, banliyöleşme ve merkezi iş alanlarının oluşumu, arazi kullanımında yeni kalıpların kullanılmaya başlanmasına neden olmuştur. 

1950–1980 dönemleri arasında  süreklilik yerine kopuş meydana gelmesinde ekonomi politikasının yön değiştirerek liberal düzene geçmesinin önemi çoktur. Büyük bir toplumsal hareketlilikle sonuçlanan bu ekonomik dönüşüm, önemli bir göçü ve beraberinde kontrol edilemeyen mekansal değişimleri getirmiştir. Eş dönemli olarak “gecekondulaşma” ve “apartmanlaşma” yı getiren dönemin, mekansal olarak kontrol altına alınması  adına ilk “toplu konut projeleri“ olarak tarifleyebileceğimiz  “kooperatifler” oluşturulmaya başlanmıştır. Bu anlamda İzmit kentinin panoramasınabaktığımızda; yukarıda bahsedilen kentsel dönüşümün tüm izlerini kentte bulmak mümkündür. Bir dönem kıyı kenti olmanın getirdiği mekansal dağılım zaman içinde karayolu ulaşımı ve liberal ekonominin sonuçları olan yapı tipolojileri ilebiçim değiştirmiştir.

Kıyı kenti olarak yeniden gündeme alınan İzmit kentinde, özellikle konut alanları incelendiğinde, deniz ulaşımı ile ilişkilenen yerleşimler, ulaşımın karayoluna dönüşmesi ile birlikte doku olarak mekan erozyonuna uğramıştır. 1960-65 yıllarındaki nüfus hareketlerine bakıldığında; Körfez, Ömerağa ve Derince bölgelerindeki nüfusun %50'den fazlasının İzmit dışından geldiği görülmüştür. Derince’nin güneyinde yer alan “60 Evler Konut Kooperatifleri” bu dönem kent dokusunda yapılan ilk müdahale olmuştur. Sanayileşme ile birlikte kentin hızla göç alması sonucu, 1971-1977 döneminde İzmit Belediyesi tarafından “Mehmet Ali Paşa Mevkii ve Derince Sopalı Çiftliği” mevkiinde “Yeni Yerleşmeler Projesi“ oluşturulmuştur. 

Konut kooperatiflerinin ardından gelişmeye başlayan toplu konut alanlarının kentteki yer seçimi incelendiğinde ise, İzmit Merkez ilçede 3 tip toplu konut alanından bahsedebiliriz. “Yahya Kaptan”, “Yuvam Akarca” ve “Yuvam Turgut” toplu konut alanları, İzmit merkezin kentsel dokusunda önemli bir yer almaktadır. Deprem öncesi projelendirilen “Akçakoca” ve “Yuvam Aslanbey” projeleri ise, depremden sonra revize edilerek, alçak katlı uygulamalara dönüştürülmüştür. “Gündoğdu”, “Irak”, ”Yuvacık-Döngel-Bahçecik”, “Köseköy” ve “Uzunçiftlik” toplu konut projeleri ise depremden sonra yapılan “kalıcı konut“ alanlarıdır.

Toplu konut alanlarının kentteki konumları incelendiğinde ise, daha önce ifade edildiği gibi, kentin çizgisel gelişimine paralel bir şekilde yer seçen ve merkeze yakın olarak konumlanan toplu konut alanları, TUBİTAK ve İzmit merkez toplu konut ve kalıcı konut alanları 1995sonrası ilk “toplu konut” uygulaması olan Emlak Bankası ve Toplu Konut İdaresi ortaklığı ile inşa edilen “Yahya Kaptan  Emlak Kredi  Bankası” konutları, 5368 birim  konuttan  oluşmuştur. Bu konutlar 2 ve 3 odalı farklı plan tiplerinden oluşmaktadır. 1987-1988 yıllarında inşaatına başlanan proje 1995 yılında tamamlanmıştır.

İzmit merkez ilçe sınırları içinde kalan“Akarca Konutları”, konut sorununa çağdaş ve kapsamlı çözüm getirmek amacı ile 1996 yılında “Yuvam İzmit Konut İdaresi Başkanlığı” altında başlatılmıştır. 15 bin konut yapımını hedefleyen proje etaplardan oluşmaktadır. Temeli 1997 yılında atılan projede, ilk aşamada 2815 konut inşa edilmiştir. Plan tiplerine göre büyüklükleri 75-95m2 arasında  değişmektedir. Alçak ve yatay bloklar ve yüksek nokta bloklar şeklinde şehrin siluetinde yer almaktadır.

Merkez ilçede bulunan ve deprem sonrası dönüşüme uğrayan bir diğer proje ise Bekirpaşa Belediyesi'nin ürettiği “Akçakoca Evleri”dir. 15 ve 20 katlı 2 tip blok ve 1300 konut biriminden oluşan projede 96 dubleks daire bulunmaktadır. 

Aslanbey beldesinin Köyaltı Mevkiinde kamulaştırılan 53 hektarlık alanda ise İzmit Büyükşehir Belediyesi tarafından “Yuvam Atakent–Aslanbey Konutları” bulunmaktadır. Deprem öncesi planlanan ve yapımına başlanan 2815 birim konuttan oluşan proje, içinde bulunduğu arazinin fay hattına yakın olması nedeniyle yeniden elealınmış, çok katlı blokların katsayısı azaltılarak revize edilmiştir. 

17 Ağustos1999 Marmara depreminden sonra, çok sayıda konutun yıkılması ve ağır hasar görmesi sonucu, barınma sorunu öncelikli çözüm getirilmesi gereken konuların başında gelmektedir. Deprem  sonrasında hasar tespit çalışmalarının sonuçlandırılmasının ardından Bakanlar Kurulu, barınma sorununun giderilmesi için çadır, prefabrik ve kalıcı konutları kapsayan üç aşamalı planın devreye sokulması kararını almıştır. Bu arada, depremden zarar gören insanlara binalarının hasar görme durumuna göre çeşitli yardım hizmetleri sunulmuştur. Çalışma kapsamında üçüncü aşama olan kalıcı konutların yerleşim ölçeğindeki mekan kurgusu analiz edilecektir.

Kalıcı konut organizasyonuna bakıldığında ise; farklı kuruluşlar tarafından finanse edilen 3 tip uygulama olduğu görülmektedir. Bu çalışmada Avrupa Kalkınma Konseyi Bankası tarafından finanse edilen ve Bayındırlık ve İskan Bakanlığı tarafından uygulanmış olan İzmit bölgesi kalıcı konut organizasyonu incelenmiştir.

Bakanlıkça Yaptırılan Kalıcı Konutlar

• Gündoğdu Bölgesinde 1606 birim konut,

• Yuvacık, Döngel ve Bahçecik Bölgelerinde 3430 birim konut,

• Gölcük, Saraylı, ve Örcün Bölgelerinde 1242 birim konut,

• Gölcük, Değirmendere Bölgelerinde 444 birim konut , Dünya Bankası’nca yaptırılan

• Gündoğdu’da 2820 birim konut,

• Gölcük’te 3592 birim konut,

• Hisareyn’de 1250 birim konut,

• Karamürsel’de 506 birim konut,

• Hereke’de 980 birim konut,

• Gebze-Şekerpınar’da 558 birim konut,

• Derince’de 300 birim konut ve

• Körfez’de 500 olmak üzere toplam10506 birim konut. Türk-İşTarafından

• Köseköy’de 204 birim konut, Türkiye Odalar Ve Borsalar Birliği’nce

• Uzunçiftlik’te 252 birim konut ve

• Gündoğdu’da 200 birim (Türk Tekstil Sanayisi İşverenleri Sendikası’nın yaptırdığı) konuttan oluşmaktadır. 

Kaynak: Deprem Sempozyumu Kocaeli 2005(23-25 Mart 2005)

"Toplu Konut" ve "Kalıcı Konut" uygulamalarının İzmit Kent Merkezi Bağlamında İrdelenmesi- Elif Yeşim Özgen

Kocaeli Büyük Şehir Belediyesi bünyesinde yer alan Kent Konut tarafından çeşitli noktalarda yapılan 5000 birim konutun üzerindeki toplu konutları da düşündüğümüzde ve bu perspektifte İzmit kentine baktığımızda genel olarak toplu konut ağarırlıklı bir kent görünümü ortaya çıkmaktadır. 2000’ li yıllarda yapılan toplu konutlarda m² birim fiyatları 1.000-1.500.-TL arasındadır. 2010 yıllından sonra yapılan toplu konutlarda m² birim fiyatları 1.250-1.750.-TL arasındadır.

Bu sebeple tarihi kent merkezi olarak kabul gören Kemal paşa, Tepecik, Ömer ağa ve Karabaş mahallelerinde yapılaşma hızı yavaş ve değerler genel olarak yüksek konumdadır. Bilakis Fethiye caddesi, İstiklal caddesi üzerinde yer alan dükkanların m² birim fiyatları 8.000-10.000.-TL arasında, İnönü caddesi ve Turan Güneş caddesi üzerinde yer alan dükkanların m² birim fiyatları 4.000-5.000.-TL arasındadır. Bu çevrede yer alan konut fiyatları ise konumuna göre m² birim fiyatları 1.500-2.000.-TL arasındadır.

Körfez mahallesi A.V.M. ve toptancılar sanayi ağırlıklı bir bölge olması sebebiyle konut fiyatları düşük, arsa fiyatları yüksektir. 

Sanayi mahallesi A.V.M. küçük sanayi ve bacasız sanayi ağırlıklı bir bölge olması sebebiyle arsa fiyatları ve dükkan fiyatları yüksektir. 

Akçakoca, Kozluk ve Hacı hasan mahalleleri İzmit kentinin yerlisi sayılabilecek 40-50 yıllık insanların ortalama 40-50 yıllık yapılarda oturduğu yenilenme hızı yavaş olan ve konut fiyatlarının m² birim fiyatları 800-1.000.-TL arasındadır. 

Cedit, Çukurbağ, Hacıhızır ve Veli Ahmet Mahalleri bağ çeşme olarak adlandırılan bölgede kalmakta olup İzmit kentine ve deniz manzarasına en hakim bölgedir. Bu sebeple bu bölgede yer alan konutlardan site olanlarının hepsinde her türlü sosyal donatı, güvenlik ve yüzme havuzları bulunmaktadır. Bu mahallelerde yer alan deniz gören dairelerin fiyatlarının m² birim fiyatları 2.500-3.000.-TL arasında ve deniz görmeyen dairelerin ise fiyatlarının m² birim fiyatları 1.800-2.000.-TL arasındadır. Bu mahallelerde son 5 yıl içinde yapılaşma hızı çok yüksek ve hızla değer kazanan projeler oluşmaktadır.

Kadıköy, Mehmet Ali paşa, 28 Haziran ve Erenler Mahallelerinin büyük bir kısmı 20-30 yıllık binaların bulunduğu bölgedir ancak bu mahallelerde az da olsa yeni apartmanlar ve ticari binalar yapılmaktadır ve Turan güneş caddesinin içinden geçtiği Kadıköy ve 28 Haziran mahallesinde bu cadde üzerinde yer alan dükkanların m² birim fiyatları 3.500-4.000.-TL arasındadır. Bu dört mahallede yer alan deprem öncesi yapıların m² birim fiyatları 700-800.-TL arasındadır. Son 5 yılda yapılan konutlarda ise m² birim fiyatları 1.000-1.200.-TL arasındadır.

İzmit genelinde konutlar 2+1, 3+1 ve nadiren 4+1 olmak üzere 100-140 m² aralığında değişmektedir. Nadiren lüks ve yeni gelişen bölgelerde 140 m² den büyük meskenler bulunmaktadır.

Eser GÜLLÜ

Şehir ve Bölge Plancısı

Değerleme Uzman Yrd.