ULUSLARARASI FiNANSAL RAPORLAMA STANDARTLARI KAPSAMINDA GAYRiMENKUL (TAŞINMAZ) DEĞERLEMESi

Dr. A.R.Zafer SAYAR

TÜRMOB Koordinatörü

 ÖZET

Küreselleşme olgusu ile birlikte finansal krizlerin bulaşıcılık etkisinin hızla arttığı günümüz finansal piyasalarında, finansal bilgilerde şeffaflık gereksinimi tüm kesimlerce daha fazla talep edilir hale gelmiştir. Özellikle global muhasebe skandalları sonrasında 2002 yılından itibaren finansal mimarinin yeniden şekillenmesi konusu uluslararası düzeyde tartışılmaya başlanmıştır. Finansal piyasalarda, şeffaflık gereksinimini sağlayan başlıca kaynaklardan birisi olan muhasebe (finansal raporlama) standartları, uluslararası düzeyde ortak bir muhasebe dilinin kullanımı açısından Uluslararası Finansal Raporlama Standartları (UFRS)’den yana şekillenmeye başlamıştır. Ülkemizde de muhasebe standartları düzenlemelerine esas olan biricik rehberin, Londra merkezli Uluslararası Muhasebe Standartları Kurulu (UMSK) tarafından yayımlanan UFRS’ler olduğu görülmektedir.

Uluslararası Finansal Raporlama Standartları kapsamında yayımlanan finansal tablolarda yer alan rakamlar, finansal tabloların hazırlanış amaçları kapsamında kullanılan değerleme ölçütleri vasıtasıyla bulunmuş tutarlardır. Bu nedenle UFRS’leri finansal tablo kalemlerinin değerleme standartları olarak kabul etmek mümkündür. Muhasebe literatüründe, iki temel değerleme ölçütü bulunmaktadır. Bunlar, tarihi maliyet ile değerleme yaklaşımı ve gerçeğe uygun değer ile değerleme yaklaşımıdır. UFRS kapsamında tarihi maliyet, bir varlığın (taşınmazın) elde edilmesinde veya inşaatında ödenen nakit veya nakit benzerlerini veya verilen diğer bedelleri, başka bir deyişle elde etme maliyetini ifade eder. Tarihi maliyet ile değerleme yaklaşımı, alacaklıların haklarını koruyan ve tutarları belgelere dayalı olarak yüksek güvenilirlikte ölçen değerleme ölçütlerini içerir. UFRS kapsamında gerçeğe uygun değer ise, karşılıklı pazarlık ortamında, bilgili ve istekli gruplar arasında bir varlığın (taşınmazın) el değiştirmesi durumunda ortaya çıkması gereken makul tutarı ifade eder. Gerçeğe uygun değer ile değerleme yaklaşımı piyasa katılımcılarının bilgi ihtiyaçlarını karşılayan değerleme ölçütlerini içermektedir. Gerçeğe uygun değer yaklaşımının işletme yönetimine geniş takdir ve tahmin yetkisi vermesi, karmaşık süreç ve işlemleri kapsaması ve uzmanlık gerektirmesi işletme yönetimi tarafından finansal tablo kalemlerinin gerçeğe uygun değerleri ile ölçülememesine ya da yanlış ölçülmesine yol açabilmekte, bu noktada uzman değerleme şirketlerinin devreye girmesi gerekli görülmektedir.

UFRS’nin başta taşınmazlar olmak üzere değerleme konusunda yukarıda açıklanan bu yaklaşımı çerçevesinde, maddi duran varlıkların ya da taşınmazların değerlemesi önem taşımaktadır. Bu çalışmada; UMS 16 Maddi Duran Varlıklar Standardı, UMS 40 Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller Standardı ve UMS 36 Varlıklarda Değer Düşüklüğü Standardı esas alınarak taşınmaz değerlemesi konusunda Uluslararası Finansal Raporlama Standartlarında benimsenen yaklaşım değerlendirilmektedir. Taşınmazların UMS 16 Maddi Duran Varlıklar Standardı kapsamında aktife girişleri ve elde etme maliyetleri unsurları ile aktifleştirildikten sonraki dönemlerde değerleme esasları, yeniden değerleme modeli değerlendirildikten sonra UFRS’nin özel önem atfettiği işletmelerin, kira ve/veya sermaye kazancı elde etmek amacıyla elde tuttukları taşınmazların değerlendirildiği “Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller” konusu UMS 40 kapsamında irdelenmektedir. Bu standart kapsamında yatırım amaçlı gayrimenkullerin finansal tablolara alınması, finansal tablolara ilk alım sonrası değerleme esasları, değerleme 2

yöntemleri analiz edilmektedir. Nihayet çalışmada; taşınmazlardaki değer düşüklüğü konusu, değer düşüklüğü testi, değer düşüklüğü göstergeleri ve geri kazanılabilir değer kavramları UMS 36 Varlıklarda Değer Düşüklüğü Standardı çerçevesinde değerlendirilmektedir.

Metnin tamamı için /ckfinder/userfiles/files/UFRS_VE_TASINMAZ_DEGERLEMESI.pdf